村委会同意出售农村房屋的合同是否有效

基本案情

原告宋xx诉称，原告宋xx与高xx（2002年10月15日死亡注销户口）系夫妻关系，二人在北京市xx区xx镇xx村西街xxx号有宅基地一处。二被告原系夫妻关系，二人均系xx省人。1995年中旬，未经原告同意，高xx将涉案房屋以12000元卖给外地人刘xx，双方签订了农村房屋买卖合同，现房屋由被告林x居住使用。因该卖房行为未经原告同意，且刘xx并非北京市xx区xx镇xx村村民，无资格购买上述房屋，双方签的农村房屋买卖合同违反了我国法律的相关规定，当属无效。故向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认农村房屋买卖合同无效；

被告林x辩称，不同意原告诉讼请求。原告与诉争房屋没有利害关系，原告没有诉讼主体资格，不是适格原告。原告所称事实与理由根本不能成立，诉请要求确认合同无效并腾退房屋缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。首先，原告与诉争房屋没有利害关系，原告没有诉讼主体资格，不是适格原告。诉争房屋已经买卖并实际履行，诉争的位于北京市XX区XX镇XX村西街xxx号宅院系高XX生前合法所有的财产，登记的宅基地土地使用权人为原告之夫高XX。1994年8月，原告通过XX区X镇XX村民委会找到被告希望将房屋出售给被告。双方在村委会主持下同意将此房作价12000元卖给被告。1994年8月27日，经过村委会同意盖章，原告将房屋和宅院交给被告，被告支付了房款并占有房屋。据此，诉争房屋买卖行为已经全部履行完毕且经过了XX村民委会同意将宅基地使用权转移给了被告合法使用。诉争房屋已经全部重建，现在已经不是原告当初所售房屋。原告诉请腾退返还的房屋早已不存在。

法院审理查明

原告宋xx与高xx系夫妻关系。高xx已去世多年。被告刘xx与被告林x原系夫妻关系。位于北京市xx区xx镇xx村西街xxx号有院落一处，该院落的北京市土地登记审批表及集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为高xx，该院落的土地登记审批表显示登记时间系1993年2月，家庭人口为四人，原告宋xx表示该四人为原告宋xx及高xx及二人的子女。1994年8月，高xx与被告刘xx达成房屋买卖合意，约定高xx将涉案院落以12000元的价格卖与刘xx，未签订书面合同。1994年8月27日，xx村村委会在涉案院落的集体土地建设用地使用证变更记事事项处登记：同意将此证所标的面积及房产转让给刘XX，特此证明。转让人高xx，并加盖村委会公章。上述协议达成后，双方依约履行了协议，之后该院落一直由被告刘xx与被告林x占有使用。2005年，被告刘xx与被告林x离婚，之后由被告林x居住使用涉案房屋。2009年4月14日，xx村村委会在涉案院落的集体土地建设用地使用证增加变更登记事项：依据xx区人民法院关于刘xx与林x离婚判决和有关备案协议材料，刘xx同意将此证标的注册的房地产（即北京xx区xx镇xx村西街xxx号院）无偿转让给林x女士，永远为业，特此证明。转让人刘xx，并加盖村委会公章。

被告林x主张其于2007年将涉案院落内房屋全部进行了翻建，并提供了现场照片予以证明。

另查，被告刘xx、被告林x均不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。

判决结果

确认高xx与被告刘xx于1994年8月达成的农村房屋买卖合同无效。

律师解析

原告宋xx主张被告刘xx、林x不是涉案宅基地所在村落的集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格，虽然在高xx与被告刘xx达成涉案房屋买卖合同时，经过了涉案宅基地所在村民委员会的同意，但这不代表被告刘xx、被告林x成为了涉案宅基地所在村落的集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格，因此双方签订的房屋买卖合同仍为无效的合同。