甲房地产中介服务部与刘某杰、刘某豪居间合同纠纷之案例分析

一、案情简介：

1 .刘某杰为刘某豪之子，案外人余某系甲房地产中介服务部员 工，刘某豪与余某通过案外人潘某介绍认识。

2.2020年8月15日，由委托人“刘某杰、刘某豪代” 签名按指印和受托人“余某”签名、“甲房地产中介服务部”盖章确认的购房要约发出委托书载明：委托人：刘某杰，受托人： 余某；委托事项：经受托人介绍及协助，委托人察看过坐落在某小区47幢401房的物业，并有购买上述物业的意向，现特独家委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约，委托内容如下：一、委托人确认以下列要约条件为准发出要约：1.建筑面积142平方米，具体以房地产证记载为准；2.总楼价1060000元；3.交楼情况：吉屋，毛坯；4.交易税费：买方支付；5.付款方式：按揭支付；6. 交吉时间：卖方收齐所有楼款7个工作日内；7.递件时间： 2020年8月15日。二、委托人自愿购买上述物业，并知悉 该物业已办理抵押登记。委托人同意在签订本委托书时支付 5000元作为委托人的购房诚意金交受托人保管，受托人须严 格按照上述要约条件促成买卖，若受托人在2020年8月30 日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺， 代保管的购房诚意金应无息退还委托人；三、一旦卖方同意上述价款或低于这个金额及上述第一条规定之各项要约条件并签署承诺，委托人即确认买卖成交，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人，委托人与卖方的买卖协议即告成立， 受托人无需另行通知委托人即可将上述购房诚意金转交卖 方，一旦卖方收取诚意金，则视为已收取购房定金；六、受托人就上述条件取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不再购买本物业的，则委托人无权要求返还诚意金，同时 委托人须向受托人支付违约金31800元。购房要约发出委托书还载明了其他事项。针对该购房要约发出委托书，刘某豪 确认尾部“刘某杰、刘某豪代”的签名为其所签，手印为其所按。

3. 202 0年8月15日，甲房地产中介服务部出具收据一张，确认收到刘某杰购买某小区47幢401房诚意金5000元。对于 该诚意金，甲房地产中介服务部陈述称系刘某杰于2020年8月9日 通过扫余某的收款码支付。对于该收据，刘某豪与刘某杰 不确认其真实性，但确认向甲房地产中介服务部交了 5000元购房诚 意金。刘某豪通过潘某看过三套房，第三套房即为涉案房产，并于庭审中表明对诚意金从第一套转到第二套再到第三套无异议，对于案涉的房子没有额外再交诚意金。

4.2020年8月20日，有案外人余某、卓某作为卖方签名按指印和甲房地产中介服务部作为卖方代理人盖章确认的承诺书载明：本人余某、卓某是位于某小区47幢401房物业的合法产权人，贵公司作为买卖代理人，代买方向本人发出要约，拟购买该物业。本人收悉并同意该要约全部内容。一、本人收悉并确认买方要约及本人承诺的内容如下：1.建筑面积141.53平方米，具体以房地产证记载为准；2.售价1060000元，此价格包括本 人自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用（包括维 修基金、燃气管道、电话、有限电视初装费、装修费用等）; 3.交楼情况：吉屋（不附家私家电）；4.交易税费：买方支付；5.付款方式：按揭付款；6.交吉时间：本人收齐所有楼 款7个工作日内；7.递件时间：2020年8月20日；......七、 本承诺书生效并到达贵公司时即视为已送达买方，买卖合同约定事项即告成立。……承诺书还载明了其他事项。2020年 8月20日，余某向余某微信转账5000元，转账说明备注为：某小区47幢401房定金。

5.诉讼中，甲房地产中介服务部向法院提交了权利人登记为余某、卓某的不动产权证书，二人按份共有的房屋坐落于某小区47幢401房，面积141. 53平方米。

6.诉讼中，刘某豪向法院提交了其与潘某的微信聊天记录，该聊天记录主要反映了潘某带刘某豪看房的日常过程及要求退诚意金的磋商过程。2020年8月8日晚上21: 07, 潘某：“吃饭了没有啊，刘老板。” 2020年8月8日晩上 23: 38,刘某豪：“刚回来刚问我儿子明天11点价钱有无商量，那里近路边音频好吵的7100看你可否”；2020年8 月9日上午10:28，潘某：“到了你们可以过来了”，刘某豪：“好，我儿子刚起床”；2020年8月16日凌晨00:45,潘兴平：“你跟你儿子讲了没有啊，礼拜一我带去搞那些资料”，刘某豪：“说了，有一点不怎么配合”，潘某：“那不行阿， 一定要配合为这边的”，刘某豪：“说不必要浪费时间”，潘兴平：“你要跟他讲吗？买房子也是大事情是买给他的”，刘锦豪：“读书重要”，潘某：“半天的时间都可以搞定”；2020 年8月20日上午10: 18,潘某：“你在哪里，11： 02刘某豪：（定位宝晖塑胶制品有限公司），11： 11潘某：“我去接你少爷喝茶、你等一下过来要不我过去接你”，中 午12: 04潘某：“（某小区401房定金微信转账截屏图）”，晩上18:04： “您好，诚意金5000元。协议是你找业主谈价钱，房子挂7500元/一万（方）。你中介未去谈双方接受价钱就私自将诚意金转定金。有欺骗法律问题。我刚打电话法律援助中心问了，希望你完满解决。”

二、法律分析：法院认为，本案为居间合同纠纷。刘某豪、刘某杰主张依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定要求撤销刘某豪代刘某杰签订的涉案购房要约发出委托书，请求甲房地产中介服务部返还诚意金5000元，并认为刘某豪代刘某杰签订委 托书的行为未经刘某杰追认，不应由刘某杰承担责任；甲房地产中介服务部则依据双方签订的购房要约发出委托书认为刘某豪、刘某杰存在违约，遂要求刘某豪、刘某杰承担支付违约金的责任。故本案争议焦点为：一.涉案购房要约发出委托书是否存在可撤销的情形；二.刘某豪代刘某杰签订的购房要约发出委托书是否对刘某杰发生法律效力；三.刘某豪、刘炜杰是否构成违约并需要承担约定的违约责任。

关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，刘某豪以系基于对潘某的信任及承诺在委托书上签名，且以签名时并不了解委托甲房地产中介服务部购房，认为仅仅是看房而非购房等为由主张存在重大误解，且甲房地产中介服务部与卖方、买方之间 并无关于价格谈判和支付的具体过程为由认为甲房地产中介服存在欺骗行为，故请求法院对涉案购房要约发出委托书予以 撤销。法院认为，所谓重大误解，根据《最高人民法院关于 贯彻执行〈中华人民共和国民法通则 ＞若干问题的意见（试 行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的 物种类、质量、规格和数量等的错误认识，使行为人的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，刘某豪作为完全民事行为能力人，在签订涉案购房要约发出委托书时，完全具备阅读、了解、知悉委托书内容的能力和条件，结合刘某豪在签订购房要约委托书前后 与潘某联系看房的过程来看，刘某豪对涉案房产将会产生的交易情况及相关后果是知悉的，并未产生错误的认识，其行为也与购房要约发出委托书中的相关内容保持一致，故涉案购房要约发出委托书是双方当事人的真实意思表示，不符合可撤销合同的构成要件，法院对刘某豪的辩解及其要求撤 销涉案购房要约委托书的反诉请求不予支持。

关于焦点二，刘某豪代刘某杰签订涉案购房委托要约书的行为构成了表见代理，理由有四：第一，刘某杰系刘某豪之子，二人有着较为紧密的联系，在客观上存在掩盖了刘锦豪无权代理的实质，致使甲房地产中介服务部确信刘某豪具有代理权；第二，在刘某豪提供的其与潘某的聊天记录中也反映了刘某杰对其父子购房是知悉的，这也让甲房地产中介服务部有理由相信刘某豪有代理权；第三，甲房地产中介服务部在庭审中陈述其收取的购房诚意金也系刘某杰通过扫余某的二维码支付，刘锦豪、刘某杰对此未予否认，进一步证实了刘某杰参与了买房；第四，从委托书的签订过程和内容来看，并无证据证明甲房地产中介服务部存在恶意订约的情形。综上分析，实际购房人应 为刘某杰，刘某豪系其代理人。故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，涉案购房要约发出委托书对刘某杰发生法律效力。

关于焦点三，2020年8月20日，甲房地产中介服务部依据刘某杰委托发出的要约内容与卖方余某、卓某的签订了承诺书，并于当日11:28分将定金5000元微信转至余某，至此，甲房地产中介服务部认为，依据购房要约发出委托书的约定，其已取得余某、卓某的承诺，刘某杰与余某、卓某的房屋买卖协议即告成立，刘某杰现无意购买该物业无权要求返还诚意金，同时刘某杰还须向甲房地产中介服务部支付违约金 31800元。虽然刘某豪提供的微信聊天记录显示，其于2020 年8月16日向潘某表达了其子刘某杰“有一点不怎么配合”、“说不必要浪费时间”，于2020年8月20.日下午18: 04 分表达了甲房地产中介服务部私自将诚意金转为定金行为的不满，但刘某豪、刘某杰并未提供证据证明在甲房地产中介服务部取得卖方的承诺之前有撤回或撤销该要约的意思表示，因涉案购房要约发出委托书合法有效，刘某杰未按照约定履行相关义务，构成了违约，根据委托书约定的内容，甲房地产中介服务部无需向刘某杰返还购房诚意金5000元，且刘某杰还应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失， 包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请 求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘某杰系实际购房人，甲房地产中介服务部要求刘某豪支付违约金的请求于理无据，法院不予支持，本案承担违约责任的主体应为刘某杰。违约金的性质兼具惩罚性和补偿性，一方面为了约束当事人全面履行合同义务，另一方面用以弥补守约方的损失，本案中，甲房地产中介服务部未提供证据证明因刘某杰未继续履约所造成的损失，其损失的赔偿额应为合同履行后可以获得的期待利益，即中介服务费，因双方约定的中介服务费亦为31800元, 鉴于中介服务费的收取尚建立在促成买卖双方签订房屋买卖合同，并协助双方办理房款支付、交易过户等手续，综合考虑本案的实际情况及甲房地产中介服务部在促成交易后应当协助 履行却因交易不成而无需协助履行的后续附随交易义务，法院酌定刘某杰应向甲房地产中介服务部支付违约金20000元。

三、律师建议：本案是居间合同纠纷。本案涉及的法律常识颇多，包括要约的发出与撤回、撤销，合同的成立，表见代理、可撤销合同的情形以及违约责任。首先，合同的成立一般经历要约与承诺的阶段，本案中，刘某豪代刘某杰委托甲房地产中介服务部向涉案房产的卖方发出购房要约，甲房地产中介服务部代刘某杰向卖方发出购房要约，并取得了卖方的承诺，刘某杰若想撤销其要约，须在卖方作出承诺之前向卖方发出撤销要约的意思表示，否则视为双方之间的房屋买卖合同成立。另外，刘某豪称刘某杰无权代理其儿子签订委托书，但法院从刘某豪、刘某杰之间的亲密关系以及二人在交易过程中的行为，认定刘某豪对刘某杰构成表见代理，表见代理的法律后果由被代理人承担。刘某杰、刘某豪父子二人又称交易过程中存在欺诈以及重大误解的情形，根据法律规定，如存在欺诈、重大误解的情形下， 被欺诈方、重大误解的双方均有撤销合同的权利，合同自始归于无效，但是法律对于欺诈的举证责任非常之高，须达到排除合理怀疑的标准。刘某杰、刘某豪父子二人无法举证存在欺诈、重大误解的情形，故法院不予认定刘某杰享有撤销权。关于违约责任的承担，法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”本案中，甲房地产中介服务部作为居间方，可获得的利益为中介费，法院根据居间合同的履行程度，酌定判赔20000元。日常生活中，我们订立合同需要比较谨慎，无论是自己亲自为之，还是委托他人处理，都需要注意查阅合同的内容，充分理解合同内容之后，再予以签订。一旦合同成立并满足生效条件即具有法律效力，双方均应恪守履行，违约则需承担违约责任。