一、案情概况：

案外人诉称：我公司与被执行人签订的《商品房买卖合同》已被法院判决解除，涉案房屋所有权仍归我司所有，请求贵院立即停止对该房屋的评估、拍卖、变卖程序，并立即解除该房屋查封。

法院查明，吴某某与被执行人民间借贷纠纷一案，本院作出的民事判决书已发生法律效力，吴某某向本院申请执行。本院于2014年3月11日作出民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书，预查封查封被执行人进行合同备案登记（网签），但尚未办理房屋所有权证的房产。另查明，法院又作出民事判决书判决，被执行人向某银行归还本金及利息421457.65元等，异议人公司对上述债务承担连带责任。因生效后未能履行该判决，法院于分二次从公司账户扣划存款495000元。嗣后，本院于2016年7月19日作出（2016）苏0903民初346号民事判决书，判决解除某房地产公司与被执行人2012年2月24日签订的商品房买卖合同。该判决已生效。

本院认为：被执行人未按与异议人公司签订的商品房买卖合同履行还款义务，商品房买卖合同，法院已判决子以解除，法律文书已生效。故异议人异议理由成立，应当解除对案外人公司24幢1307室房屋的查封，停止对上述房产的评估、拍卖、变卖程序。

二、我方吴某某主要难点：

未办房产证的商品房先被预查封，后原商品房买卖合同被解除，能否解除查封？

三、主要解决策略和方法：

通过法庭调查, 代理人认为执行申请人吴某某主张继续执行，合法合理，有充分的事实依据和法律依据，请予支持。

（一）、被告方提起异议的执行异议裁定，适用法律不当，

结果完全错误。

1、根据法释（2015）10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款及第一款精神，查封之后的司法裁判是不能排除对本案执行的。

相关司法解释起草人对其的理解和释义，详见《人民司法》2015年第11期的相关文章，也是这样理解的。

2、江苏省高级人民法院意见，也是明确支持继续执行预售房产的。

2018年6月12日，为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定的《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答 》之三、被执行人购买的预售商品房，如何执行？

答：被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。

3、江苏省高院民一庭和最高院民一庭的观点实际是一致的，即本案被告判决书，是不能对抗原告预查封效力的，更不能排除执行的。

最高院民一庭2017年11月总第70辑《民事审判指导和参考》中，所登载的江苏省高级人民法院民一庭所作的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》第215页、《房地产调控背景下房地产纠纷风险防控及司法对策研究》第188页至189页的二篇研究报告中，关于预查封的商品房买卖合同解除问题中，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力，江苏省高院民一庭两篇研究报告观点是一致的，即商品房买卖合同是不能解除的，也不能对抗预查封效力的（附报告）。

4、参考苏高法审委[2011]13号）《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》的相关精神，也不得对抗案件的执行。

第一条二款六项以及第二十二条的规定，相关被执行人与案外人为规避执行进行的诉讼行为，对于执行法院查封之后转移所有权的相关财产，案外人依据已经生效的法律文书或仲裁裁决向执行法院主张所有权或其他实体权利的，不得对抗案件的执行。

（二）、被告提出的异议，属一事再诉，不应支持。

被告早已知道该房被查封执行了，早在2016年5月已第一次提出执行异议，盐都区人民法院在2017年的7月28号，作出了（2014）都龙执字203号执行裁定书，实质上不支持被告第一次提出的执行异议，没有不停止执行，而是继续执行。故被告在2017年9月再次主张,法院不应该受理,更不应作实体裁判。

（三）原告一直连续在主张被执行人房产的权利，一直处在合法的被预查封和执行程序的持续状态中，有充分的证据证实，无可置疑。

1、盐都区人民法院在2014年的3月17号，作出了（2014）都龙民初字第0211民事裁定；原告在2014年的11月11日，申请盐都区人民法院进行了强制执行；盐都区人民法院在2016年的11月3号作出了（2016）苏0903执恢85号执行裁定书；2017年2月6日（被告方也认可），吴某某要求法院对该房继续执行；盐都区人民法院在2017年的7月28号，作出了（2014）都龙执字203号执行裁定书。

2、此外，举重以明轻，【（2016）最高法执监29号】等判例表明：期满未诉的诉前保全查封措施不因保全申请人未起诉而自动解除。其裁判要旨为：法院裁定采取保全措施后，有权作出解除保全裁定的主体只能是作出保全裁定的人民法院或其上级人民法院，除此以外的其他法院无权解除非本院作出的保全裁定。即便相关保全存在程序瑕疵，在作出保全裁定的法院未解除保全前，其他法院也不得对该部分财产进行执行。

（四）、实体上贵院（2016）苏09民初346号判决仅仅为解除合同，不是确权判决，并没有支持返还，反而判决驳回其确认所有权的诉讼请求，被告公司不能当然就取得了所有权，本案也不能返还，这是二个不同的法律关系，112号裁定显然混淆了二个不同的法律关系，不能停止执行。依法依理，合同是不能解除的，且无论是否解除合同，也均不能停止本案执行的。

（五）、如被告的主张得到支持，显然是违反诚实信用、公平合理的。

众所周知，本案该房价不是原转让时价值，增值了一倍以上，而另二被告本身还有巨额债务没还呢！被告即使债权属实，也应该房评估拍卖后，再依法参与分配，裁定不但实际上优先给被告瑞尔公司，还巨额增值也实际独享，显然裁定是极其不讲诚实信用，更不公平合理的，完全是不合法、不合情、不合理的。

四、结果：案外人公司提出异议后，法院支持了对方的请求，裁定终止执行；我方不服提起执行异议之诉后，经历多次的庭审，一审支持了我方的诉讼请求；案外人不服上诉，中院也维持了原判，我方全部胜诉。

五、特别注意：本案生效结果，与现在九民纪要主流观点是相矛盾的。碰到类似案件代理时，应当注意适用前提情况。