在房地产买卖中，存在一方违约，拒绝买卖的情况下，收集证据证明到底哪方违约十分重要。往往过了合同约定的办理某个手续的环节时间到了，一方不出场，另一方却无法证明对方违约；或者过了办理某个手续的环节时间到了，一方不出场但要求延期，另一方以事实行为予以容忍却没有给与限定延期时限。一旦发生纠纷，违约方为避免承担责任，往往否认事实，甚至反咬一口。

判例上海市普陀区人民法院 民事判决书 (2007)普民三(民)初字第2427号

原告杨*，男，l 97 6年5月31日出生，汉族，住：上海市南泉路124l弄1 8号i 01室。 原告邢*泓，女，j 97§年7月7日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托代理人王世其、马刚，上海豪珈律师事务所律师。 被告李**，女，19 8i年2月4日出生，汉族，住上海市中潭路91弄5 9号26 02室。 委托代理人陈*贞，女，1 9 5 3年2月2 0日出生，汉族，住址同上。 被告陈*贞，年籍同上。 ． 两被告共同委托代理人李超霞，上海市长寿法律服务所法律工作者。’ ． 第三人上海****房地产经纪有限公司，住所地上海市迎春路828号。 、 法定代表人叶*平，职务总经理。 委托代理人叶长兴、陈健，该单位工作人员。 原告杨*、邢*泓与被告李**、陈*贞、第三人上海****房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨*、邢*泓及其共同荣托代理人王世其、马刚，被告李**、陈*贞及其共同委托代理人李超霞，第三人上海****房地产经纪有限公司的委托代理，‘＼叶长兴、陈健到庭参加诉讼．本案现已审理终结。 原告杨*、邢*泓共同诉称，200 7年8月21日，原、被告经第三人居间，签订《委托购买意向书》，达成购买系争中潭路l00弄222号8 01室房屋的意向。同日，被告收取原告支付的定金人民币5万元(以下币种均为人民币)。之后，被告以种种理由拒绝与原告签订房屋买卖合同。故原告向法院提起诉讼，要求被告双倍返还定金10万元(定金5万元，赔偿5万元)，本案受理费由被告承担。 ‘ 被告李**辩称，本人为系争房屋产权人之一。本人在2007年9月6日委托被告陈*页办理系争房屋买卖事宜前，不知道被告陈*贞与原告之间签有《委托购买意向书》。被告未违约，至今愿与原告签订房地产买卖合同。如原告不愿购买系争房屋，本人同意归还原告定金5万元，不同意赔偿5万元的诉请。 被告陈*贞辩称，系争房屋产权人为被告李**及案外人洪*蕉。本人在不知道持有的李**的公谊委托书系无效且在未得到李**、洪*蕉委托的情况下，与原告签订的《委托购买意向书》应系无效合同，本人收取定金5万元的行为亦系无效行为。之后，本人因病在外地住院，且找不到洪*蕉，无法在合同约定的时间内与原告签订房地产买卖合同。期间，本人曾与第三人联系，要求重新约定时间签订买卖合同。本人于2 007年9月6日取得孕**及洪*蕉就系争房屋买卖事宜办理的委托书后，即赶到上海，要求与原告签订买卖合同，遭拒。被告至今希望与原告签订买卖合同，如原告不愿签订买卖合同，则应承担违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。 第三，^、****房地严经纪公司述称，2 007牟8月。9-1口，因被告陈*贞出示了其女儿李**出具的经公证的委托书，故第三人让原告与被告陈*贞签订《委托购买意向书》。被告陈*贞还出具承诺书，保证系争房屋产权人之一的洪*蕉在签订房地产买卖合同时到场，否则，其将承担全部法律责任。当日，陈*贞收取定金5万元。2007年9月6日前，第三人一直与陈*贞电话联系，陈*贞称身体不好，也找不到洪*蕉，无法在合同约定尊时间内签订房地产买卖合同。第三人就此情况转告原告，原告同意适当延长签约时间。20 0 7年9月2 0曰，第三人与陈*贞见面，陈*贞祢其非系争房屋产权人， 《委托购买意向书》有瑕疵，无法找到洪*蕉，不能签订合同，并末出示2 0 07年9月6日李**及洪*蕉出具的售房委托书。由于双方纠纷至今未解决，故系争房屋产权证仍放置在第三人处，请求法院依法判决。 经审理查明，两被告系母女*系。 2007年8月21日，被告陈*贞持被告李**于2 005年3月4日办理的经公证的《委托书》，代被告李**及案外人洪*蕉(出售方、甲方)，与两原告(购买方、乙方)、第三人(居间方、丙方)，就李**及洪*蕉(1％产权)名下的上海市中潭路1 00弄；22号8 01室房屋签订《委托购买意向书》。《委托购买意向书》主要内容为1 1、房屋总价款为1 5 8万元。付款方式(略)：2，乙方支付5万元作为购买意向金：3、如甲方接受意向书约定的房屋总价款和付款方式并签订意向书，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转产买卖合同。甲方如不按约签订。则甲方应双倍返还已收足金(原意向金)给乙方。当日被告陈*贞出具《定金收据》及《产证授权保管书》，确认陈*贞代李**收到定金5万元，将产权证授权给第三人暂为保管至买卖双方前往交易中心送件时返还。同时，该保管书上还写有“本人陈*贞承诺会代为协助出售位于上海市中n-路100弄222号8 Ol室房屋。若由此引起法律纠纷，本人全权承担，，的文字。之后，因被告陈*贞称身体不好_无法找到洪*蕉，致双方未在合同约定的时间内签订房地产买卖合同。现原告以被告违约为田，于2 007年10月2 3日向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。 另查，被告李**于2005年3月4日办理的经中国浙江省平阳县公证处公证的《委托书》的主要内容为：委托人李**和受托人陈*贞共有的坐落于上海市普陀区中潭路91弄29号31 05室和上海市中潭路1 OO弄23号A幢801室(现地址变更为上海市中潭路1_00弄222号8 ol室)两套房屋，现需办理有关手续，因委托人工作繁忙，不能亲自，前往办理，特全权委托陈*贞为委托代理人，具体办理上述房屋的转让、过户登记、银行还贷等相关事宜。受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任。委托期限至上述手续办理完毕为止。 审理中，原告提供如下证据：1、 《产权授权保管书》，证明被告陈*贞承诺如产权人不愿出售系争房屋，其愿承担责任；2、被告陈*贞于2007年9月22目出具并通过快递送达第三人的一份函件，证明被告陈*贞无出售系争房屋的诚意。在该函件中，陈*贞表示洪*蕉不能接受《委托购买意向书)》所列条件：其对出售系争房屋并不知情，且末出具公证委托书，故洪*蕉拒绝出售该房。现本人一直带病坚持在老家做洪*蕉思想工作，希望洪*蕉能同出售房产，如果洪*蕉仍不同意，本人无能为力；3、200 7年9月21日致两被告及洪*蕉的《签约通知书》，证明曾通知被告方于2 007年9月24日至第三人处签订房地产买卖合同、否则将依法追究法律责任，但届时两被告及洪*蕉仍未前来签订合同。经质证，被告表示，证据’l《产权授权保管书》确系被告陈*贞亲笔签名，但‘‘本人全权承担”非陈*贞所写，系中介方添加；证据2非陈*贞所寄；证据3由陈*贞丈夫于三日后才收到，陈*贞不知道，故未能按时至第三人处。第三人对原告提供的上述证据均无异议，表示《产权授权保管书》上“本人全权承担，，虽非陈*贞所写，但系原告方另一介绍人经对陈*贞本人真实意思概括后所写，之后，陈*贞才在该保管书上签名。被告提供如下证据：1、浙江省苍南县人民医院出具的出院*结，证明陈*贞于2 0 0 7年8月28日至2 007年9月5日期间因病住院：2、李**、洪*蕉于2007年9月6日出具的委托书，证明当日李**、洪*蕉委托陈*贞出售系争房屋等事项；3、洪*蕉书写的“我要五万元才签合同”、 “我已经在9月10日在这里等了好几天你们也不来签合同”的字条，证明洪*蕉于2007年9月1 0曰赶到上海准备与原告签订合同：4、陈*贞分别于2007年9月1 3日、10月30日通过快递发给第三人的函件、证明被告要求第三入通知原告签订买卖合同，否则，愿意退还5万元定金；5、2007年10月14日陈*贞与原告邢*泓之间的通话记录，证明被告愿出售系争房屋，经质证，原告及第三人表示对证据1、3的真实性无法确认．对证据2，原告表示，如被告办好委托书，应及时与原告签订买卖合同，但被告直至2007年9月20日仍末原告签订买卖合同。第三人则表示直至本案庭审前，第三人从未看到过该委托书。对正据4，原告表示函件系被告发给第三人，原告无法确认，且原告已告知被告他处另行购房，并于2 007年l 0月2 3日向法院提起诉讼，被告才于10月30日出具要求签订合同的函件。第三人称未收到过9月1 3日的函件，收到过1 O月30日的函件，但陈*贞并不愿出售系争房屋。对证据5，原告表示当日双方确有通话，但陈*贞仍称找不到洪*蕉，原告告知陈贞，如再拖延，则要通过法律途径解决。第三人提供其与被告陈*贞于2007年9月20日见面的谈话录音，证明陈*贞当日仍表示找不到洪*蕉，不能签合同。经质证，被告表示听不清楚，且并非仅其一人声音。 本院认为。依法成立的合同受法律保护。本案中，被告陈*贞所持系争房屋产权入之一被告李**于2005年3月4日在公证处办理的委托书，该委托书明确李**委托陈*贞办理系争房屋的转让、过户登记、银行还贷等相关事宜，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任，委托期限至上述手续办理完毕为止，因此，原告及第三人有理由相信陈*贞有代理权，系李**代理人。据此，本院依法确认被告陈*贞系被告李**出售本案系争房屋的代理人。被告李**辨称其于2 007年9月5日时才得知其母亲陈*贞与原告之问签有《委托购买意向书》的意见，本院不予采信。系争房屋产权人为被告李**及案外人洪*蕉，《委托购买意向书》系被告陈*贞在未得到洪*蕉授权委托的情况下与原告签订。(壤据被告提供洪*蕉于2007年9月6日出具委托陈*贞出售系争房屋等事项的委托书j可以认为洪*蕉已于此时对陈*贞代其签订的《委托购买意向书)、-2以追认，1但已超过意向书约定的签订合同时间。虽然原告在陈*贞称其生病住院且找不到洪*蕉，无法按约与原告签订买卖合同的情况下，同意适当延长签约时间，但被告陈*贞在洪*蕉出具委托书后，既未在2 007年9月20日-t第三人见面‘时与原告签订房屋买卖合同，亦未在第三人书面通知其最后签约的时间内与原告签订房屋买卖合同，因此，被告陈*贞的行为构成违约，应负违约之责。被告陈*贞作为李**代理人收取原告支付的定金5万元，被告李**也同意返还该款，故两被告应承担共同返还之责。原告要求两被告赔偿5万元的诉请，本院认为，被告陈*贞明知系争房屋为被告李**与案外人洪*蕉共有，却贸然与原告签订意向书，且在原告同誉誊延办理签订房屋买卖合同手续的情况下，仍借故不予签订合同，对此，应负赔偿之责。被告李**作为系争房屋共有人之一，在未得到其他产权人的授权之下，委托陈*贞买卖系争房屋，也存在过错，应共同承担赔偿责任。被告称其在取得李**及洪*蕉的委托书后即赶到上海，要求与原告签订买卖合同的辩称意见，因其未提供相应证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第四十八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告李**、陈*贞应于本判决生效之日起三日内共同返还原告杨*、邢*泓定金人民币5 0000元； 二、被告李**、陈*贞应予本判决生效之日起三日内共同赔偿原告杨*、邢*泓人民币50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2300元，减半收取计人民币11 5 o无，由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事入的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶虹二00八年一月二十三日书记员 殷轶群