房产居间活动中，下家交付给中介公司意向金并授权中介公司在交易条件达成时将意向金转交给上家。如果买卖双方形成了定金关系，下家能否以中介转定后未在委托期内告知其转定事实为由要求中介公司退还意向金？理论上，这种思路有一定道理，但事实上这种说法很难成立。以下案例可以供参考：

上海市黄浦区人民法院

民事判决书

(2004)黄民四(民)初字第2259号

原告朱某，女，1966年2月3日出生，汉族，住所地本市河南南路691弄2 06室。

被告上海某某房地产经纪有限公司，住所地本市田林十四

村61号。

法定代表人桑玫，董事长。

委托代理人王世其，公司职工。

原告朱某与被告上海某某房地产经纪有限公司(下称某某公司)房屋中介合同纠纷一案，本院于2004年9月30日受理 。

后，适用简易程序审理，依法由代理审判员王凌冰独任审判，于2004年1 o月1 8日公开开庭进行了审理。原告朱某与被告某某公司的委托代理人王世其到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 ’

原告朱某诉称，原被告于，2 004年7月9日签订《房地产委托合同(买受)》一份，内容为，原告委托被告居间买受本市陆家浜路1396弄A号1602室房屋一套，房价为1 05万元，原告于签订合同时支付购买意向金人民币1万元，本意向金非定金性质，仅系被告受原告委托前往该房地产卖方处斡旋及价格条件确认的凭证，合同有效期自2004年7月9日军2004年7月16日，合同中原告的条件若在有效期届满之时不为卖方接受，则本合同自始无效，意向金无息返还原告。签约当日，原告支付被告意向金1万元。由于被告在合同约定的期限内未完成委托居间事项，原告于2004年7月21日书面通知被告返还1万元意向金。被告在接到原告上述通知堙且才书而通知原告签约，原告予以拒绝。被告亦不同意返还意向金。现要求被告返还意向金1万元。

原告对自己的主张提供了以下证据，1、《房地产委托合同(买受)》，。以证明原被告之间签订的居间合同及约定内容；2、收款单，以证明被告收取原告意向金人民币1万元二3、原告给被告的通知，以证明原告在合同期限届满后要求被告返还人民币l万元；4、被告给原告的《签约通知函》，以证明被告在合同期限届满且原告要求被告返还意向金后才通知原告签约。

被告某某公司辩称，原被告在签订《房地产委托合同(买受)》的同时还签订了《转定委托书》，原告授权被告在买卖双方委托条件达成一致的情况下将意向金转交出卖方，作为购房的订约定金。被告在接受原告委托的当晚，即与房屋的出卖方签署了与原告买受条件一致的《房地产委托合同(出售)》，，同时卖方已收取了被告转交的订约定金人民币1万元，次日，

被告通知原告上述情况并要求原告做好签约准备。至此，原告支付的意向金已经转化为定金并由被告收取。现原告要求返还该钱款，应当向房屋的出卖人主张。此外，原被告在合同中已经约定，“合同委托期为2004年7月1 6日至2 004年7月16日，本合同原告所列条件如不为卖方接受，合同、自始无效，意向金返还原告”，“议价成功后签订房屋买卖合同以及被告协助办理相关手续的时间不包括在上述期限之内”,因此该委托期仅指被告为原告居间斡旋期间，现被告已经在上述期间完成了原告所委托的事项，因此原告要求被告返还意向金缺乏法律依据，现不同意原告的诉讼请求。

被告对自己的主张提供了以下证据，1、房地产委托合同(买受)，以证明原告买受系争房屋，双方对于委托条件作出了约定；2、转定授权书，以证明原告委托被告在价格条件达

成后，将意向金作为定金支付给卖方；3、房地产委托合同(出售)、上海市房地产权证，以证明卖方的出售条件与原告的买受条件一致；4、定金收据，以证明卖方收取了定金1万元；5、信函、通知书，以证明原告要求返还定金，被告通知原告签约时候与卖家补签的，本院认为，被告虽对被告提的上述证据有异议，但未提供足以反驳的相反证据，故太院确认该证据具有法律效力。

根据双方当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认以下事实：2004年7月9日，原被告签订《房地产委托合同(买受)》一份，主要内容为，一、原告委托被告居间买受

本市陆家浜路1396弄A号1601．室房屋一套，房价为1 05万元，二、原告为表示购房诚意，同意于签订本合同时支付购买意向金人民币l万元，本意向金非定金性质，仅系被告受原告委托前往该房地产卖方处斡旋及价格条件确认的凭据。卖方同意出售并签收定金后，此意向金转为定金，如卖方反悔的，原告应当直接向卖方主张赔偿，被告应协助原告主张赔偿。三、在合同有效期内，卖方同意依原告购买总价出售，或原告购买总价已达卖方委托价，且付款方式合于卖方条件时，买卖双方应依被告安排,签订房地产买卖合同，完成委托居间事宜。合同有效期自2004年7月9日至2 004年7月16日，本合同原告所列条件若在有效期届满之时，不为卖方接受，则本合同自始无效，意向佥无息返还原告。委托期限届满，若原告无书面通知明确表示终止，自然顺延，议价成功后签订房屋买卖合同及被告协助办理相关手续的时间不包括在上述期间内。同时，被告还出具《转定授权书》一份，明确授权被告依据《房地产委托合同(买受)》将意向金作为定金的一部分转交房屋产权人或其代理人。签约当日，原告与卖方签订《房地产委托合同(出售)》，并将意向金1万元交与卖方。由于被告在合同约定的期限内未完成委托居间事项，原告于2004年7月21日书面通知被告返还1万元意向金。被告在接到原告上述通知次日才书面通知原告签约，原告予以拒绝。被告亦不同意返还意向金。现要求被告返还意向金1万元。

本院认为,原被告签订的<房地产委托合同(买受)> 以及原告出具的转定委托书系各自真实意思的表示,对当事人具有法律约束力。合同第三条规定，在合同有效期内，卖方同意依原告购买总价出售，或原告购买总价已达卖方委托价，且付款方式合于卖方条件时，买卖双方应依被告安排，签订房地产买卖合同，完成委托居间事宜。合同第十条又约定，，合同有效

期为2004年7月9日军2004年7月16日，议价成功后答订+房屋买卖合同以及被告协助办理相关手续的时间不包括在上述期间内，由此可见，买卖双方签订房地产买卖合同是委托事宜完成的标志,而j月9日至7月16日只是被告受原告委托进行议价的期p'口-I。现被告已经于7月9日与卖方议价成功，并签订了《房地产委托合同(出售)》，卖方亦收取了被告转交的定金人民币1万元，至此，原告交与被告的意向金的性质已经转化为定金的性质。被告已经按照合同约定完成了议价的义务。原告所称被告未在上述期间完成委托事宜的主张，与事实不符，本院不予呆信。至于被告未在2 004年7月16日前通知原告的问题，本院认为，首先，被告作为房屋中介公司，促使买卖双方尽快签订房屋买卖合同是其终营行为的最终目的,，虽彼告没有在上述期限前书面通知原告的证据，但有理由相信，被告会以尽可能快、尽可能简便地的方式将议价成功的信息传，达给原告，以便实现自己的经营目的，其次，原被告双方，在合同中并未约定在议价成功后越告必须书面通知原告的期’限，亦来就通知的期限及玮约静作出有扫应的约定，现被告在7月22日通知原告签约，并无不当鉴于该意向金已经转化为定金，且被告也已经通知了原告，被告已经履行了合同的义务， 1现原告要求被告返还意向金1万元的诉讼主张于法无据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》．第六十条之规定，判决如下：

原告朱某要求被告上海某某房地产经纪有限公司返还意向金1万元的诉讼请求不予支持。

案件受理费人民币41 0元(原告已预交)，由原告朱某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方'-3事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员王凌冰

二00四年十一月二十四日

周玲