云南省昆明市官渡区人民法院

民 事 判 决 书

(2009)官民一初字第246 6号

原告（反诉被告）黄小莉，女，汉族，1 98 0年1月1 6日生，浙江瑞安人，个体户，现住昆明市呈贡县大洛羊社区。

委托代理人王黎轩，云南滇东北律师事务所律师，特别授

权代理。

委托代理人资殿柱，男，汉族，1 9 7 3年7月l 9日生，云南昆明人，”自由职业，住昆明市石林彝族自治县石林镇占屯村委会占屯村14 8号，特别授权代理。

被告（反诉被告）苏颖，女，汉族，1 9 8 0年11月1日生，云南个旧人，东航云南分公司职工，现住昆明市官渡区东航云南分公司宿舍1 3幢5单元1 08号。

被告（反诉原告）苏琨华，女，汉族，1 9 54年1 0月6日生，云南个旧人，现住云南省红河州个旧青工人村云锡党校1幢4 01号。

委托代理人段志恒，云南万捷律师事务所律师．特别授权代理。

原告黄小莉诉被告苏颖、苏琨华房屋买卖合同纠纷一案，

本院于2 0 0 9年6月3日立案受理后，苏琨华于2 00 9年7月3日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭。2009

年8月2 6日、1 0月21日，本院公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告苏琨华委托代理人、被告苏颖到庭参加了诉讼。本案经审批延长审限，现已审理终结。

原告黄小莉诉称：苏颖系苏琨华女儿。我在房屋中介看中了昆明市广福路万景花园一套房屋并向中介公司表达了自己愿意购买的愿望：中介公司联系了被告，约定双方于2 009年5月10日签订合同。在签订合同的时候，我发现该房屋所有权系苏琨华，而与我签定合同的人系苏颖，当时我就提出了异议，但苏颖向我出示了该房屋的购房合同、契税发票等相关文件并说明其系苏琨华女儿后，我就相信了苏颖具有代理权，便和她签订了房屋买卖合同并支付了1万元定金给苏颖。之后，二被告却告诉我他们不愿意将房屋出售给我，致使我们之间的合同目酋无法实现。为了维护我的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同；返还定金1 000 0元：赔偿违约金7 0 0 00元。

被告苏颖辩称：本案争议的房屋系我母亲苏琨华所有。当初我比较缺钱用，就想偷偷的把房子给卖了用于炒股。后被我母亲发现，我母亲就不同意出售房屋。原告在明知该房屋不是我的，还与我签订房屋买卖协议，主观上系故意，我不同意赔偿原告损失。

被告苏琨华辩称并反诉称：本案争议的位于昆明市广福路万景花园房屋一套所有权人是我，苏颖并不是所有权人。苏颖在未征得我的同意情况下，就将该房屋出售给黄小莉，该合同应系效力待定的合同。我接到中介公司的电话后很惊讶．连忙表明自己不愿意出售该房屋，并请假到昆明找到甲介公瓦和黄小莉并宣布该房屋买卖合同无效。在黄小莉与苏颖签订合同时我并没有参与，该合同对我不发生法律效力，我也不应赔偿原告的损失。为了维护我的合法权益，特向人民法院反诉，确认黄小莉与苏颖签订的房屋买卖合同无效；二被告连带赔偿我各项经济损失100 0元。

反诉被告黄小莉辩称：我是在中介公司看中本案争议的房屋的。在签订合同的时候，被告苏颖出示了相关证件致使我相信她是有代理权限的。之后我还出钱为该套房屋办理了房产证快件，如果苏琨华不知情，我们是不可能效该房屋办理房产'l快件的。我和被告之间的合同合法有效．请求法院驳回苏琨华的诉讼请求。

反诉被告苏颖辩称：我没有代理权而与黄小莉签订合同，存在过错，应该赔偿苏琨华损失。黄小莉明知我没有代理权而与我签订合同，也应赔偿苏琨华损失。

综合各方诉辩主张，本案各万当事人对以下问题存在争议：1、原告黄小莉与被告苏颖签订的《房屋买卖合同》是否合法有效：2、被告是否应承担违约责任：3、原告黄小莉与被告苏颖是否应赔偿苏琨华损失。

针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：

一、二被告身份证复印件两份、商品房购销合同一份、云南省收款专用发票四张、昆明星耀体育运动城有限公司收据两张，中华人民共和国税收通用完税证一份，欲证明苏颖签订合同时随身携带上述证件，其行为构成表见代理的事实；

二、房屋买卖合同及收据一张，欲证明原告与苏颖签订了房屋买卖合同并给付了1万元定金，合同中约定违约金为房款20%的事实；

三、出庭证人证言一份，欲证明苏琨华委托苏颖出售该房屋的事实。

经质证1，被告苏颖对原告提交的证据一真实性不予认可，认为其并未获得其母亲苏琨华的授权。对证据二真实性不予认可，认为该证据违法了法律规定。对证据三真实性不予认可，认为与证人打电话的系其本人，不是其母亲苏琨华；被告苏琨华对原告提交的证据一真实性无异议，但认为该证据不是募颖合法取得后提供的。对证据二真实性有异议，认为该证据违法了法律规定。对证据三真实性不予认可，认为其并末与证人通过电话。

针对以上争议，二被告未提交证据。

过各方当事人对上述证据的质证，本院认为原告提交的证据内容真实、形式合法，证据之间能相互佐证，故本院予以采信。

经过庭审和质证，本院确认以下法律事实：

苏颖系苏琨华之女。2009年5月，黄小莉欲在昆明市区购买房屋一套并通过昆明致庸房地产经纪有限公司与位于昆明市广福路万景花园7幢2单元7 02号房屋的登记房主协商价格，在昆明致庸房地产经纪有限公司协调下，黄小莉与诙房登记房主约定于2009年5月1 0日在昆明致庸房地产经纪有限公司鉴证下签订房屋买卖合同。2009年5月1 0日，黄小莉与苏颖签订

《房屋买卖合同》-份，合同约定：苏琨华将其所有的位于昆明市广福路万景花园7幢2单元7 02号房屋一套出售给黄小莉，房屋售价为35万元；本合同签订之日黄小莉给付定金1万元；付款方式为拿到产权处出具的收件收据当日首付7万元，余款2 8万元由黄小莉向银行办理按揭贷款后一次性付清；合同经双方签字后生效，任何一方均应按照约定履行合同，否则违约方应向守约方支付成交价的20%作为违约金。若苏琨华违约，退还

定金并支付违约金。若黄小莉违约，苏琨华不退还其定金，黄小莉还应支付违约金。合同签订时，苏颖出示了该房的商品房购销合同、收款专用发票收据、印花税发票等相关票据及苏颖、苏琨华身份证复印件，并在买方处签署、：苏颖代”字样。合同签订后，黄小莉给付苏颖定金l万元，苏颖出具收据一张给黄小莉，载明：今收到黄小莉所交定金￥10000元（壹万元整），用于购买苏琨华名下万景园7-2- 702号房屋一套，由苏颖收。此后，黄小莉催促二被告办理房屋产权过户手续时，苏琨华表示不再出售该房屋给黄小莉。现原告诉至本院，主张上述请求。

同时，被告苏琨华向本院提起反诉，主张上述请求。

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，苏颖系苏琨华的女儿，二被告庭审中陈述曾在房地产经纪公司登记房源欲出售该房屋，被告苏琨华亦陈述其事后接到房地产经纪公司要求办理变更房屋所有权人的电话，该事实能与原告申请出庭证人证百相互佐证。由此可知苏琨华早己明知本案争议的房屋巳在房地产经纪公司登记欲出售的事实。其次，苏颖与黄小莉签订房屋买卖合同时，出示了该房屋的商品房购销合同、相关票据及苏琨华身份证复印件，签订合同和收取定金时均以代理人的身份行为。综上所述，黄小莉有理由相信苏颖有代理权，帮助苏琨华出售该房屋，苏颖出售房屋的行为构成表见代理. <中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法

律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”苏颖与黄小莉签订的房屋买卖合同未违反相关法律的规定，系合法有效的合同，应受法律的保护，该效力及于苏琨华捧苏琨华应对苏颖的代理行为承担民事责任。被告苏琨华反诉苏颖与黄小莉签订的房屋买卖合同无效并要求两人赔偿其损失的请求无事买和法律依据，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九J-四

条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”在原被告双方签订房屋买卖合同之后，苏琨华明确表示其不再履行该合同，黄小莉作为合同另一方当事人，宥权解除双方签订的房屋买卖合同，故本院对黄小莉诉请解除房屋买卖合同的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约足因违

约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”按照原、被告双方签订“房屋买卖合同》的约定，被告苏琨华不卖房给原告，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。庭审中，原告明确表示要求被告返还定金并选择适用违约金条款，其诉请被告返还定金1万元的请求有事实和法律依据，本院予以持。原被告双方约定房屋成交价为35万元，按2 0%计算违约金为7万元，该款已过分高于因被告违约给原告造成的损失数额且被告提出予以减少违约金数额，本院酌情确定被告苏琨华应赔偿黄小莉违约金15000元。据此，本院依据上述法律及《中华人民共和国合同法》第叹十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告黄小莉与被告苏颖于2 0 09年5月1 0日签订的<房屋买卖合同》；

二、被告苏琨华于本判决书生效之日起三日内返还原告黄小莉定金人民币1 000 0元；

三、被告苏琨华于本判决书生效之日起三日内赔偿原告黄小莉违约金15 0 00元；

四、驳回原告黄小莉的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告苏琨华的诉讼请求。

本诉案件受理费2 0 50元、反诉案件受理费25元，由被告苏琨华承担。

如果末按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期司的债务利息。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决．享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

审 判 员 蒋 德 文

人民陪审员 禾 泉

人民陪审员 朱 岸 先

二○○九年十二月二十日

书 记 员 伍 永 权

罗 莎 莎