问答详情

2003年12月4日，被告曾遂安向原告嘉兴工行申请个人综合消费贷款20万元。同日，被告范某出具承诺书，同意将其国有土地使用权和其上归其子范子所有的房产为被告曾遂安进行贷款担保。2004年元月6日，被告曾遂安、范某到嘉兴县房地产管理局（以下简称县房管局）签订了房地产抵押担保合同，约定用被告范子所有的房屋和被告范某享有的土地使用权一并作为抵押物，为被告曾遂安提供担保，抵押人为范子，抵押权人为嘉兴工行。抵押人签字处所签“范子”三字系其父范某所签。范子未授权委托其父办理抵押。范某也未出示任何授权委托书或其他有关范子的身份证明。范子在应诉答辩时称其对此毫不知情，房产抵押合同无效，其不应承担抵押担保责任。范某未在抵押合同上签自己的名字。同日，县房管局就该抵押合同进行了登记鉴证。房屋所有权证和国有土地使用权证现存放于县房管局。2004年元月7日，原告嘉兴工行与借款人曾遂安、担保人范某、谢某（范某之妻）签订了个人综合消费借款合同，约定借款用途为房屋装修，借款期限24个月。同日，原告嘉兴工行依据合同条款一次性向被告曾遂安发放了贷款20万元。该笔贷款发放后，被告曾遂安未经原告同意而擅自改变贷款用途，未将贷款用于房屋装修，而是将贷款借给其舅刘某。范子那时已经成年，范某未出具另何其子的身份证件，也为见到他本人，房产局就抵押合同办理了抵押登记。土地使用权抵押是否有效？房屋抵押合同是否有效？房产局是否有责任，承担何种责任？

抵押担保 2018-08-31 14:31 人浏览

共3位律师解答

房产属不动产，具有价值大、毁损风险小等特点，房产抵押是借款合同中最常见的担保形式。现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题
一、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。　　房产属不动产，具有价值大、毁损风险小等特点，房产抵押是借款合同中最常见的担保形式。现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题。　　
一、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。我国《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。　　
二、未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定：“借款人以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。　　
三、未经共有人同意以共有房产作抵押。这样做不仅抵押关系无效，而且侵犯其他共有人的合法权益，由房产抵押引发侵权纠纷。　　
四、用于抵押的证件不齐全。房产抵押必须质押房产证和土地使用证，有的当事人只将房产证抵押，未将该房产的土地使用证抵押;或者只在抵押合同中规定以“某某房产作抵押;，而有效房产证件未交抵押权人掌握，致使抵押物失控，造成多头抵押的不良后果。

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2018-08-31 14:07

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房屋抵押和房屋典当有什么区别？
(1)主体不同。;
房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人。房屋典当中出典人必须是房屋所有权人。

(2)目的不同。;
设立房屋抵押，主要是以房屋作抵押物来保证债务的履行;设立房屋典当，对出典人来说是为了取得典金，对承典人来说是为了取得典当房屋的使用权和收益权。

(3)性质不同。
典权是独立权利，是用益物权。抵押权属担保物权，以主债权的存在为前提;房屋抵押中，抵押房屋不移转占有，仍由抵押人占有、使用和收益，房屋典当时，要将出典房屋转移给承典人占有、使用和收益。

(4)风险承担不同;
出典房屋因不可抗力灭失的，其风险责任由典权人和出典人分担，典当关系归于消灭;抵押房屋因不可抗力灭失的，抵押关系消灭，但债务人仍应负清偿债务或重新提供担保的责任。

(5)法律后果不同。

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2018-08-31 14:10

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当事人为保护自己的利益，有的在委托合同中约定合同一经签订，任何一方不得单方解除。对于这样的约定，其效力如何，是否受法律保护?　　双方当事人在合同中预先约定抛弃任意终止权的，应确定该特别约定有效，以贯彻合同自由原则。
委托合同中关于不得解除合同的约定是无效的。约定不得解除合同，必然导致另一种结果，即该合同必须获得法律上的强制履行权，委托合同的特殊之处是其基于当事人之间的信任而订立，并且具有人身关系的性质，一旦产生矛盾，信任便会受损或不复存在，难以继续维持，强制履行在客观上行不通，不能实现当事人订立委托合同的目的。
　　合同自由是意思自治的体现，是民事法律行为生效的条件之一，但民事法律行为有效还有其他条件，合法性亦是必须具备的，不得解除合同的约定与合同法中关于委托合同可以随时解除的规定直接相冲突，其不合法性是显而易见的。
如果不得解除合同的约定有效，那关于完成特定事项之委托和一定的委托期限亦应构成对解除合同的抗辩，那解除权将在实际上被破坏。

法律快车咨询顾问

2018-08-31 14:31

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