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前期物业合同到期后房地产商沒有根据业委会，再度授权委托同一物业管理服务合理合法吗

房产纠纷 2020-04-23 15:53 人浏览

共4位律师解答

物业管理，是指在业主委员会成立之前，建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。
根据国务院《物业管理条例》第2十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
”

法律快车咨询顾问

2020-04-23 15:27

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物业管理是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相应的服务并收取一定的费用的管理形式。　　物业部门收取物业费用就应当履行以上自己应当履行的义务。
但是物业部门是否应当对用户的财产安全承担责任的，则应当看你和小区之间的物业合同，如果合同约定由物业部门负责小区的安全，同时保证小区的居民财产安全的，那么发生该事件的，物业管理部门就应当承担全部的责任。
　　如果合同中没有约定的，物业管理部门对小区的住户的财产安全有一定的保护责任，如果是保护力度不够造成住户损失的，物业部门应当承担责任，但是是全部还是部分则应当具体的分析，如果发生盗窃结果和物业保护力度不够有直接关系的，则物业就应当承担全部责任。
如果是间接关系的，则承担部分责任。

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2020-04-23 15:30

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《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：
一.业主大会的成立规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，可参照以下两项规定：京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”
二.物业管理区域的划分规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”
三.业主大会投票权确立规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。
四、业主大会的开会要求和表决方式规定：
1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程

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2020-04-23 15:53

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明确委托物业服务的内容、范围和期限　　由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。
而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。
　　所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。
这样才能避免业主花高价买低质服务的情况。

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2020-04-23 15:38

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