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我前几年买了一套二手房，房子是单位的集资房，有房产证，请问单位的房改房可买卖吗？可以向社会上市吗？我跟他签字的合同有效吗？我现在想过户，可他又不愿签字，他说我不是本单位的人，他怎么都不愿意签字过户给我？我可以起诉他吗？我怎么样才可以用法律来维护自己的权利？这个房我可以过户吗？他现在还说我跟他签的合同无效，他是可以要回房子的，真的是这样吗？

房产纠纷 2018-09-03 11:23 人浏览

共3位律师解答

由于集资房属于经济适用房，按照《经济适用房管理办法》第二十八条的规定：　　
1、经济适用住房购房人拥有有限产权。　　
2、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。　　
3、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。　　因此，买卖二手集资房需要交纳的税费有：　　
1、契税：成交价格的
1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;由买方交纳。　　
2、印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。　　
3、个人所得税：凡是房产交付时间不足2年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：　　
(1)适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;　　
(2)适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。　　如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。　　
3、营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格
5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×
5.5%的标准交纳;　　
4、转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款;或者，按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款。该价款由卖方支付。

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2018-09-03 11:06

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集资房取得全产权房产证的集资房可以上市交易，可以正常过户。　　集资房是实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。　　单位集资建房按性质来说是一种保障性住房，是用于解决本单位或本系统职工的住房问题，一般不得作为商品房出售。
只有取得全产权房产证的集资房才可以上市交易。

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2018-09-03 11:10

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集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，用于解决本单位或本系统职工住房问题，一般不得作为商品房出售。如果要对外出售，也必须取得预售、现售或外销的相关证件。您在购买集资房时注意查看是否是合法产权的集资房。购买这类房屋时，一定要防止其中任何一方以其部分产权冒充全部产权来卖。因此，居民购房签订合同必须谨慎，要注意以下房屋是不能购买的:国有土地使用权被依法收回的房屋;经法院或房管局裁定限制产权转移的房屋;权属不清的或有争议的房屋;经市拆迁办公告拆迁的房屋;违章建筑或规定作临时使用的房屋;政府代管的房屋;已用于抵押货款的房屋。购买二手集资房，您可以主要查看其房产证，全产权并取得房产证的集资房也可以考虑购买。
１、集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。
２、集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。　　　　　
３、如果产权已完全过户到职工手中，可以买卖，卖方需要比商品房多交１％的土地出让金。（因原土地为国有划拨地，现需转为出让地）。这样买方买到手后也就是商品房了。而如果产权未完全过户到职工手中，那么需要该职工与其所在单位协商，让其职工完全拥有此产权否则不得过户。
４、一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人。属于经济适用房的一种。

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2018-09-03 11:23

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