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我在卖房子，8月25日我收取了买家的够房定金5000元，至今快10天了，买家一直不肯支付首付款和签正式买卖合同。我对卖这个房子的要求是签协议就拿首付即26万元，余款办完过户后由中介担保再支付给我。但对方又怕给了我首付后，银行不贷款给他，所以要我配合她办理银行审批手续，我们也配合过一次了，但因为买家有信用污点银行不同意贷款，所以没申请成功。为此，买家还想找第2家、第3家中介继续申请贷款，让我配合。这显然不可能，于是我给买家说终止协议，把定金退给他，买家无耻让我双倍赔偿。另外就是前几天，对方发信息给我要我签协议，我回复的是：你的定金合同上没有约定我有义务必须配合你办贷款，我没时间配合你，首付准备好再谈！----我这个回复这个不算拒绝拒绝签定商品房屋出售合同吧！至今买方也没准备好房款！现在我的问题是：1）我是不是单方违约？2）如果定金没有期限，我应该向什么机关申请终止定金协议，仲裁还是法院？3）定金协议中，委托代理方（中介）没盖章，只有经办人签名，而且，至今买家卖家都没有跟这个中介签订正式的委托合同，这个中介也没为本房再继续做任何事情。这个协议有效吗？

合同纠纷 2018-09-05 23:43 人浏览

共3位律师解答

定金是指为担保房屋买卖双方履行合同义务，而由一方支付一定数额的财产作为担保，担保合同的履行。如发生违约，则适用定金罚则。即：如果支付定金的一方违约，不得要求返还定金；如果接受定金的一方违约，要双倍返还定金。
依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。
而对“订金”，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。

法律快车咨询顾问

2018-09-05 23:31

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根据《中华人民共和国合同法》第116条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，也就是说，当一方违约时，对方当事人不能同时主张定金和违约金，只能择一主张。由于定金的数额不能由当事人无限制约定，法律规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
守约方可以向法院申请，要求对方对超出定金部分的损失予以赔偿。但需要注意的是，如果定金超过实际损失，违约方不得以此为由要求对定金予以调整。

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2018-09-05 23:39

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房屋买卖合同内容不违法，只要双方签字盖章就具有法律效力。
　　
一、房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
　　1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
　　
(1)一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
　　
(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
　　2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
　　3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

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2018-09-05 23:43

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