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你好，我是去年元月一日在市蔡家坡处认购了一套4号楼一单元5层东户住房，当时开发商口头说4号楼，3号楼，8号楼下面有地上车库，也就是说我买的这5层属于5层半左右，相对于没有车库的同楼层便宜80元，当时他们没有预售许可证，开发商说你如果按揭的话必须在10日以内交清百分之30房款。我当时如期交了，然后开发商说等预售许可证下来之后再签《商品房预售合同》，等他们电话。前两天开发商通知我过来签合同，去了后人家说让我把按揭的材料拿到银行去审核一下，银行人员看了我的资料后说资料没问题，让我找开发商签合同，我去找开发商签合同时，开发商说当时设计那3栋楼下有车库，现在没有了，（他们现在楼以盖到5层了，确实没车库）意思就是说要我们4层，5层补交每平方80元，说要和别的没车库的同楼层价格一样，还说具体该补多少他们还在研究，他们方案没出来，合同签不了，我想咨询一下大律师们。谢谢

房产纠纷 2018-09-06 09:59 人浏览

共3位律师解答

（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：

1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

2.持有建设工程许可证。

3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：

1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；

2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

3.取得商品房的建设工程规划许可证；

4.取得商品房的建设工程施工许可证；

5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；

6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；

8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

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2018-09-06 09:46

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开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下销售，违反了《城市商品房预售管理办法》。开发商与客户签订的《商品房认购协议书》因违反法律规定而无效。所以已签订《商品房认购协议书》的购房者，如果不想购买此房，有权要求返还已经交付的定金。

法律快车咨询顾问

2018-09-06 09:48

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商品房预售许可证应当载明下列内容：　　
(一)房地产开发企业名称;　　
(二)预售许可证编号;　　
(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;　　
(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;　　
(五)土地的用途和使用期限;　　
(六)发证机关和发证日期。　　房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。　　买房人除审看商品房预售许可证上是否载明这些内容以外，还要注意查看该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。　　按照《转让管理办法》的规定，房地产开发企业发布商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置，同时要明示商品房预售许可证编号。

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2018-09-06 09:59

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