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你好，我在开发商没有取得预售许可证的情况下签了认购协议，并交了首付。在他们取得了预售许可证之后签了购房 合同。但由于他们前期的宣传与实际房子不符，我想退房，但我没有他们前期宣传的证据。我能退房吗？

其他 2020-02-08 02:49 人浏览

共4位律师解答

　　一般不可以退。　　一、交房指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。该合同约定的日期具有法律效力的。标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。　　二、具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　三、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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2020-02-08 02:49

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首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。　　由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。　　法律小提示：　　(一)商品房销售必须五证齐全，五证取得的顺序是，即：　　1、《国有土地使用证》；　　2、《建设用地规划许可证》；　　3、《建设工程规划许可证》；　　4、《建筑工程施工许可证证》；　　5、《商品房预售许可证》。　　在五证中，预售证是最后申办的一个证件，一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格，建议您购买五证齐全的项目。　　(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，参与内部认购，至少存在4重风险：　　1、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”，无法交付使用。　　2、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”，或者直接宣布破产。　　3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。　　4、由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。　　根据国家有关规定，开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。

法律快车咨询顾问

2019-07-07 02:52

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根据我国合同法的相关规定，由于退房是开发商的过错导致的，那么除了全部房款外，开发商还应当赔偿购房者因合同解除所造成的损失。
很多购房者认为，自己只是支付了首付，所以退房时开发商应当也只退还首付。这是不对的，开发商在退房时不但要返还购房者自己支付的首付，还应当将银行支付的贷款全部返还给购房者。换句话说，退房时，开发商必须把购房的全部房款返还给购房者，购房者再把按揭贷款的部分返还给银行。

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2019-06-13 03:42

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一般是不能的，因为在签正式合同时对方己合法化了，签合同就视为认可

洪学智律师

2019-05-26 21:17