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我于2011年5月4日从开发商购买一全装修酒店式公寓，我已付首付，余款由银行贷款，合同规定贷款应于2011年6月4日前到位，逾期我要付违约金或解除合同，我赔付总房款的3％。合同还规定未付总房款的，开发商有权不交房。房子应于2011年11月1日交给装修公司，2012年4月1日交给我。不知道什么原因，银行贷款一直没有下来，开发商也没有通知我。现在已逾期交房90天，开发商说我没有交齐总房款，开发商不能付违约金。开发商有道理吗？另外我买的房子当时是样板房，售楼小姐说届时拆了重新装修给你。装修合同写明开发商2011年11月1日交给装修公司毛坯房，装修公司装修后交给我。现在开发商说样板房不可能拆掉，当初售楼公司搞错了，换一个房子给我。我说退房，开发商叫我先交齐房款，再过4个月的装修时间和3个月的违约期，一共7个月后，若不能交房才可以退房。开发商有道理吗？

房产纠纷 2018-09-20 08:46 人浏览

共3位律师解答

根据我国《合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

房产纠纷律师团队
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2018-09-20 08:27

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出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。
由此我们可以看出，开发商逾期交房构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。
如果购房者催告开发商，经催告3个月后仍未能交付的，购房者可以单方解除购房合同并要求赔偿损失。如果购房者没有催告，那么自合同约定的交房之日起一年内没能交房，购房者也有权单方解除合同并要求承担损失。
另外还需要注意两点：
一是购房合同中对逾期交房购房者解除合同的条件和违约金赔偿有约定的，应按合同的约定处理。
二是如果逾期交房时由于不可抗力或者合同中约定的免责事由造成并且及时告知了购房者，那么开发商不承担责任。

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2018-09-20 08:28

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关于房屋买卖合同中逾期导致违约的情形，根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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2018-09-20 08:46

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