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您好！甲乙两方2006年签订一份房屋买卖合同，合同约定，乙方于甲方办好房产证、土地证后一次性付完房屋余款，办理证件费用由甲方负责，现2012年9月10甲方起诉乙方，要求解除合同。因为房屋是小产权房，签订的合同无效。请问，乙方怎么维护自己合法权益？法院会判决合同无效吗？在小产房身份不明朗的情况下

离婚 2018-09-22 13:36 人浏览

共3位律师解答

无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：
(1)返还财产或折价赔偿;
(2)赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。
　　
(1)公平原则
　　房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。
　　
(2)避免累讼原则
　　房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

平台特邀律师
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2018-09-22 13:16

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按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

法律快车咨询顾问

2018-09-22 13:24

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《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
也就是说，合同无效的救济方式就是返还原物、恢复原状、赔偿损失。
具体处理方法如下：
1、如果对判决不服，可上诉；
2、如果对判决无异议，即认可合同无效，有实际损失的，可根据双方过错承担相应责任协商解决。
3、如果协商不成，可以提起诉讼要求赔偿。　

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2018-09-22 13:36

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