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我于2009年10月份出售南京市栖霞区晓庄村42号一套房产，总价67.5万元，买主老周先付我20万首付加1万元定金，双方口头约定11月10日前支付尾款（无贷款），后又一直推后到签订书面合同确定11月25日支付；然到期仍未支付，直到2009年12月18日才收到其尾款41万元，尚余5.5万元未支付；由于我出售该房产后用于购买新房，由于款项未及时到位造成我违约，直接付违约金5000元，加上借贷等成本，损失较大；因此于12月底向老周提出其承担部分违约金，后双方在中介方协商，确定以我原房内部分电器（40寸液晶电视07年购买，2000年旧跑步机一台）做抵；双方确定2010年1月底交房时付清余款款（中介在场）；2010年1月底交房时，由于我户口尚未迁出该房，周提出以一张银行存单6750元（凭密码支取）做抵，待我户口迁出后一周内再将此款支付，存单交我保存，周写书面承诺书一份；（中介在场）；我于2010年2月就将户口迁出后就电话通知老周，结果其百般推延，至今不肯将存单密码告知我，造成我无法提取该尾款6750元；周的理由是：（1）其违约原因主要是因为其出售江宁一房产，买主老刘房贷延迟造成；（2）12月3日老周曾约我参与协调，老刘、江宁中介方、贷款代理公司杨君，由于我急等该款，主动提出替老周、老刘承担部分垫资费用3000元，现场给付杨君，杨君承诺5天内垫资款20万到位，如不到位将退回该款；结果杨君未及时将垫资款支付到位，估计是其私吞了该笔款项，并与老刘、江宁中介方达成协议；（3）我向其索赔违约补偿金在收到其41万元大额款项之后提出；（4）实际的情况是短期内周无法从刘、杨君、中介方方面讨要或追偿损失款项；（周截止目前户口尚未迁离江宁房产，该房产已经交付刘）；但我认为我提出索赔要求时尚有5.5万元房款未付，且房屋并未正式过户完成，双方在有中介方参与的情况下协商一致后，才于2010年1月10日完成过户，截止1月底交房时（中介在场），周并没有提出任何其他附属条件，并且写有书面承诺，但在我交房以后反悔，事实上形同欺骗；因此我决定通过法律途径维护我的权利，让出尔反尔的老周付出代价；请问律师，我想要拿回该款项，该起诉老周，还是将老周、老刘、杨君等一并起诉？起诉的方式与费用，我是否应该增加诉讼标的？该问题困扰我多时，实在是不胜烦忧，还请给出建议为盼，谢谢！

诉讼 2018-10-10 13:03 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同中有关定金和违约金的法律规定：
根据《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，合同法只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，当然不能获得支持。
《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条的规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。
对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

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2018-10-10 12:41

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在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二条的规定，房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是承租方使用的具体用途，比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格其就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，如公安、卫生、消防、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
　　出租方有义务保证房屋能作约定的用途，指的是类用途，而不是承租方具体的使用用途，因为房屋所有人只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素无法保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者的。
如果在合同中直接约定房屋的具体用途，那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会给出租方造成不必要的责任，甚至是巨大的损失，在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。
　　虽然租赁双方直接约定具体用途的情况并不常见，但鉴于以上情况，我们仍有必要注意在这方面的宣传，尤其是针对出租方，要求在签订合同时用途应与房产证明材料上一致，而不是写具体用途，以维护自身利益。
如果双方同意在合同上对具体用途作出约定，那么也应在合同中注明双方的权利和义务。

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2018-10-10 12:45

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买房贷款办不了违约责任谁承担，　　由谁承担违约责任，要看合同约定：　　
(一)如合同约定因购房者原因如不能及时提供材料、或者提供材料不全、提供虚假材料致使银行按揭不能办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，则开发商有权解除合同，并可以追究购房者的违约责任。　　
(二)如合同约定由于开发商的原因没有落实按揭贷款银行、没有及时报送按揭贷款材料等致使银行按揭贷款无法办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，依据合同约定或者合同法的规定，购房者有权解除合同，并可要求开发商承担违约责任。　　
(三)如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同;逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同。

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2018-10-10 13:03

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