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7月份买了套二手房，里面租客的租赁合同在7月底到期。但是房东和租客之前有口头协议，允诺他们可以再免费住到9月底再返还押金（否则租客拒绝配合看房，房东被迫允诺，事实上只用了一个多星期房子就卖出了），所以在我们签完买卖合同后，房东又和租客书面约定在9月底他们搬走后返还押金。因为我们听中介说要到9月20号以后才能拿到产证，所以当时没有表示异议。但是在买卖合同上我们和房东的约定是银行放款后5天内房东要腾出房屋。现在我们的房子已经办好过户，产证可以在8月底拿到，比预想中早将近一个月，有几个问题想咨询一下：1、房东和租客在买卖合同签订之后的书面协定是否具有法律效力并构成租赁关系？2、若构成租赁关系，产证出来以后，虽然原房东允诺免费，但我们是否可以要求收取租金？3、如果我们要求租客支付租金，租客拒绝并让我们去和原房东协商，在这种情况下我们是否只能要求原房东根据买卖合同承担违约责任，而无法直接要求租客支付房租？因为原房东已经回外地再也不回上海了，所以我们只想和租客沟通

合同纠纷 2018-10-27 10:07 人浏览

共3位律师解答

出租房买卖，可以正常过户，可是合同法规定，原承租人有优先购买权，需要先告诉他房子准备卖，他不买你才能转卖给下家，还有；买卖不破租赁，不因为你卖房合同期就提前结束了，而是要么你违约让他提前搬走，要么等到期买家在收房，这期间租金归他。都需要租户配合，要稳妥处置，弄僵了不好处理。
1、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；
2、《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！

合同纠纷律师团队
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2018-10-27 09:56

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二手房过户基本程序：签合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签合同是指：双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：双方本人带相关去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费票等原件。
交房管局合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）
交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。
双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指：双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部税票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。
领证是指：买方按过户回执指间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

法律快车咨询顾问

2018-10-27 09:58

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1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同
2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
3、不定期的租赁关系中当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
4、法律依据：《合同法》第二百三十二条　【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

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2018-10-27 10:07

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