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我叫张天虎，男，汉族，住河南林州市桂园街道家和港湾二号楼1单元10层楼西户。2008年6月25日，我与林州市上庄置业有限公司签订了一份商品房（现住房）买卖合同。合同约定面积148.9平方米，且约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以林州市房产管理部门实测登记面积为准，据实结算。（特别说明，合同上另外两种结算方式，按住建部规定和按套结算方式，签合同之前已被开发商划掉，据实结算是唯一选择）。2009年5月交房，2009年后半年我装修入住。2010年我被告知房子实测面积成了161.43平方米，超出合同约定面积8.4%达12.5㎡。这栋楼共64户，每层4户分别超出约定面积8.4%达12.5㎡（1单元西户约定面积148.9㎡，实测面积161.43㎡）,超出11.8%达17㎡（1单元东户约定面积143.8㎡，实测面积161.㎡），超出8.9%达12.8㎡（2单元西户约定面积143.8㎡，实测面积156.6㎡）,超出15.8%达30.6㎡（2单元东户约定面积193.73㎡，实测面积224.37㎡）.。?????问题一：签合同时开发商留给我们的唯一选择就是签字，这样的合同是不是格式合同，霸王合同，是否应该撤销？第一次问开发商面积为啥大了，大在哪儿，开发商说算法不一样，再问时开发商让找房管局。请问面积大了我们有无知情权，开发商有无解释告知义务。问题二：我们的房子实测面积已远远大于约定面积8.4%、11.8%、8.9%、15.8%，这已远远大于住建部的规定3%.请问原合同是否明确有效？实测面积可以比约定面积大多少，可以无限大吗？问题三：有的住户已按合同约定面积交开发商钱办了契税，现在又让按房管局实测面积补交房款，这又作何理解？????????????????????张天虎????13938688218

房产纠纷 2019-01-02 16:12 人浏览

共4位律师解答

开发商不按时交房怎么办？针对开发商延迟交房，业主们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，如果开发商没有按期交房，业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。因地震而导致延期交房应该经过权力机关认定属于不可抗力。属不可抗力因素的，必须由政府、法院等职权部门认定，并通过法律约定。
如果确实出现了因地震影响而延期交房，需要有关权力部门裁定后才能认定。而不是由开发商口头约定，业主可要求开发商出具有关权力部门的裁定公告。经过权威部门裁定才能不追究违约责任，否则购房者依然可以利用法律武器维护自己的权益。
按照《合同法》，当事人一方因不可抗力或者因为工期、材料等原因不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果开发商不能出具有关权力部门裁定公告，业主可依据购房合同《商品房买卖合同》中的条款，按交付期限计算赔偿违约金。

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2019-01-02 15:46

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当商品房出现面积误差时，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　
(一)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内)，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算;
　　
(二)在一个合理的，买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补;
　　
(三)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%)，视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

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2019-01-02 15:48

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房屋遇到拆迁而要向开发商征收的时候，往往会与开发商签订相应的合同，维护好个人的拆迁协议。房屋拆迁协议的签订步骤：
1、所有人(承租人)选择评估机构;
2、公有住宅承租人需购买房改房的，在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;
3、房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;
4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;
5、双方当事人签字、盖章。
6、承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。
7、承诺时限：符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。

法律快车咨询顾问

2019-01-02 16:12

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在离婚房产过户费用的问题上，大部分离婚夫妻关注的还是离婚房产过户是否会免收契税。根据我国婚姻法及其司法解释的规定，离婚房产过户是否收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。
　　原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。但是离婚房产过户的，不收取个人所得税。在此需要提醒的是在具体地区契税的是否收取及收取数额可能会有区别。
因此，在离婚房产过户时，可以去相关部门进行咨询。也可以咨询律师，在律师的帮助下办理离婚房产过户。

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2019-01-02 16:07

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