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请根据案情以被告代理律师的身份撰写一份民事代理意见?
原告承租被告的房屋，被告的房屋是在房主处承租。原告承租被告房屋后，又转租给第三人。原告与第三人产生纠纷，第三人没有及时向原告支付租金，原告就没有向被告支付租金。原告与被告签订的租赁合同时间超出了被告与房主的租赁合同时间。原告以此主张原告与被告签订的合同无效，要求被告承担12万元的违约金。接受了被告的委托后，我们对原告提起反诉，要求其支付租赁合同有效期的租金以及逾期支付租金的违约金。
2010年10月1日，被告与原告签订租赁合同，合同约定年租金40万元，合同期限2010年10月10日至2013年9月30日，原告交了一年租金40万元（2010年10月1日至2011年10月1日）后，拒绝向被告支付租金。在2011年3月1日原告应当支付20万元租金，其延迟到2011年5月1日支付，并在2011年5月1日向被告写了支付违约金3万元的付款约定。支付了20万元租金，但一直没有向被告支付3万元的违约金。按双方的租赁合同在2011年9月1日原告应再向被告支付20万元的租金，但原告一直拖延支付，被告于2011年12月16日按双方的租赁合同约定向原告提出了终止租赁合同的通知，但原告不同意终止合同，也不支付租金。原告的行为导致被告无法向房屋所有人正常支付租金。房屋所有人与被告签订租赁的合同截止到2012年6月1日，使得被告无法与房屋所有人续签房屋租赁合同。最终在2012年6月1日，被告与房屋所有人终止了租赁合同。被告与原告的租赁合同也同时终止。但这期间，原告一直拒绝与原告人终止合同，同时也没有向被告支付2011年10月1日至2012年6与1日期间8个月的租金共计26.7万元（年租金40万/12月×8个月=26.7万元）。现被告要求原告支付租金26.7万元。
原告至今没有支付26.7万元租金，按双方合同第十五条第1条约定，逾期一天支付房租，乙方交甲方违约金2000元，按双方租赁合同约定在2011年9月1日原告应当支付租金20万元，至原告军逾期支付租金485天（2011年9月1日-2013年1月11日），原告应当支付违约金970000元（485天2000元），反诉人考虑原告的承受能力，自愿减少收取，要求原告支付60天的违约金120000元（2000元60天=120000元）。加上2011年5月1日原告应向被告的支付违约金3万元的付款约定，共计要求原告支付违约金150000元。
被告租赁该案房屋的时候，是花费了78万元的转租费在王柱国手中转租来的，如原告按时缴纳房租费，反诉人就能够和房屋所有人继续续签合同，就可以转租给他人，收回当时花费的78万元转租费。现由于原告的不支付租金的行为，使得反诉人无法和房屋所有人继续签订合同，导致反诉人的78万元转租费用无法收回，原告应当赔偿被告78万元的损失。反诉人考虑到原告的承受能力，自愿减少收取，要求原告赔偿78000元（78万10%=78000）的损失。
被告当时在承租本案房屋后，对房屋进行了装修，购买了大量设备进行饭店经营，现由于原告不按时支付租金，导致被告无法继续租赁该房屋，饭店无法继续经营，装修以及设备直接损失70万元。原告应当赔偿反诉人70万的损失。反诉人考虑到李军的承受能力，自愿减少收取，要求李军赔偿7万元(70万10%=7万)的损失。要求其支付租赁合同有效期的租金以及逾期支付租金的违约金。但原告不同意终止合同，使得被告无法与房屋所有人续签房屋租赁合同。

合同纠纷 2019-06-10 01:44 人浏览

共4位律师解答

当然了，对于承包人主张利息与违约金并用的情况下，发包方如果认为其违约金过高的，是可以依法要求调低，并不是承包人主张赔偿多少就必须赔偿多少的。要是违约金及逾期利息的总金额大，最好找过专业的建筑工程律师协助处理，很多时候总金额一个百分点的变动，就足以支付律师费了。

合同纠纷律师团队
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2019-06-10 01:16

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当卖方遇到对方逾期不付款造成自己损失的，应该尽快找对方协商，要求对方支付款项。双方协商解决不了的，要积极向法院起诉，请求法院主张货物的款项以及对方违约金。起诉中，遇到程序上和证据搜集上遇到有不懂的，可以委托专业的律师协助。
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2019-06-10 01:21

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按合同约定您可以和房东协商解决。中华人民共和国合同法第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

法律快车咨询顾问

2019-06-10 01:43

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这里涉及到2个法律关系，一个是房租租赁关系，一个是出租房的行为导致你方人员受伤和财产损失的法律关系。对于租赁关系来说，作为出租方，应当提供符合约定的租赁物，并不得干涉承租方正当使用租赁物。
由于出租房的干涉行为导致承租方不能使用租赁物，承租方有权利解除合同并要求赔偿损失。对于侵权行为来说，你方可以结合侵权的程度要求对方承担赔偿责任。并要求对打人者给予治安管理处罚。
建议你们认真看一下合同，因为结合我们为客户起草的合同，我们会在合同中约定房租的交付时间。对于这种合同，一般会要求提前3个月或一个月缴纳下一年度的租金。是不是由于你们没有按照约定缴纳租金，导致对方采取了过激行为。

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2019-06-10 01:44

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