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认购书规定：建筑面积约为112.96平米（含公用面积，最终以政府部门实测为准）。
第八条：以上物业之面积及建筑图以政府相关部门最后核定为准。
要求签订合同时，面积变更为107.69平米，有房管局提供报告。
目前已经取得预售证书。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
以上两条是否可以理解为合同约定？还是约定不明确？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，还是约定不明确？

房产纠纷 2019-05-09 07:02 人浏览

共4位律师解答

在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：
　　一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。
可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;
　　二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。
前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款;
　　三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。

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2019-05-09 06:36

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当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。
虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
所以商品房预售合同不是买卖合同，要转移房产的所有权还是需要签订商品房买卖合同。

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2019-05-09 06:40

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《民诉法》一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：　　
(二)依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁; 《民诉法解释》第二百一十五条依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。

法律快车咨询顾问

2019-05-09 06:52

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商品房买卖合同纠纷：　　
1、房屋质量低劣型。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。　　
2、逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。　　
3、故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。　　
4、权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。　　
5、广告宣传失实型。在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞞天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。

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2019-05-09 07:02

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