《物业管理条例》规定,业主可以共同决定解聘物业公司。业主委员会有权决定解聘物业公司。业主委员会由业主选举产生,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主委员会是维护业主权利的重要组织,有决策权、审议权和监督权等权利。
决策权
业主委员会的决策权主要体现在:决定选聘或解聘物业管理公司,代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同;决定物业维修基金的使用,物业的翻新、设备的维修保养或更新,需动用物业维修基金时,必须经业主委员会的同意;决定物业管理费用预算及审批重大开支;决定物业内公用部分的开发使用及处理等。
业主委员会在决定重大问题时行使表决权,每位委员一票,以获得多数票为通过。如赞同票和反对票相等,委员会主席可行使双票权,使动议成为决议而获得通过。
审议权
应该说,审议权也是决策权的组成部分。因为对提交到委员会的提案进行审议,审议的结论也是一种决定。业主委员会要进行审议的事项有:管理费预算,每月、季、年度财务会计报表,管理公司的每月及年度工作报告和工作计划等。
监督权
行使监督权是业主委员会的重要职能,主要表现在对管理公司工作的监督。
监督权的行使主要是:监督管理公司是否严格履行委托管理合同的职责;监督管理公司的各项费用支出是否合理得当;监督管理公司的工作能否达到目标。如果管理公司的工作有违背委托管理合同的地方,或管理公司的工作达不到合同目标要求,业主委员会则要监督管理公司在一定期限内予以改进,否则,业主委员会可以解聘管理公司。
业主委员会除了监督管理公司的工作之外,还要监督业主认真履行管理公约,监督业主遵守各项管理规章,监督共用设施设备、场地的使用与维护等。
第十一条规定,下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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