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我买了一间二手房，这房子有租赁合同还有两年就到期了，我想违反合同。现在一个月的租金是1400，违约金是一年的租金。这个违约金这么高合理吗？违约金有上限还是多少比例？

合同纠纷 2022-10-22 12:41 人浏览

共3位律师解答

你好，《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由该条规定可知，我国立法对违约损害赔偿在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。
而间接损失即可得利益不仅在主观上必须是可能的，客观上还需要确定的，即以预见性原则限制赔偿范围。有观点认为，对违约金约定“过高”之所以在审判实践中难以调整，是因为《合同法》114条第2款的规定过于原则，最高人民法院应当通过司法解释加以明确规定。
事实上，现行《合同法》第114条第2款的规定是科学的。首先，它符合合同多样性、复杂性的特点。立法不可能对每一合同分别确定一个违约金标准，那既是不实际的，也是徒劳的。
立法也不可能为各类合同以及纷繁复杂的违约情形确定同样的违约金计算标准，因其既不符合实际，也不公平。其次，符合当事人意思自治原则，如果以立法形式具体规定违约金的数额或比例，则又将回到计划经济体制下的法定违约金制度。
第三，该条规定赋予了法官对违约金进行调整的自由裁量权，并提供了宏观指导，原则上违约金的偿付数额根据具体合同参照违约造成的实际损失来定。这种规定与两大法系的规定是一致的，能够避免法律适用上的冲突，有利于国际经济的交往。
因此我认为，从立法上来看，没有必要也不可能对违约金“过高”如何调整制定一个明确的标准，即使今后出台有关司法解释，也极有可能是对法官行使自由裁量权作进一步的原则性的指导。
在目前情况下，我们应当研究合同立法的本意，在多种对违约金“过高”进行调整的做法中，探寻比较合理的一个标准。从《合同法》规定的本意来看，法律允许当事人约定的违约金有一定的惩罚性，因此应当事人申请得予以调整的是“过分高于损失”的违约金，其审查重点在于“过分高于”，而非一般高于。
将“过高”的标准限定在不超过未履行部分的总值是合理的，即如果违约方的未履行部分，也就是守约方大致的损失是100％，则违约金的最高限度亦为100％。也就是说，与损失部分相当的违约金可认为是《合同法》允许的违约金的惩罚部分，而对于超过损失100％的违约金则认为是“过高”，法院不予支持。
以借款合同为例，违约金调整的标准就是违约金不超过未归还部分的本金。以买卖合同为例，违约金的上限就是买方未支付的货款额或卖方未交付或瑕疵交付货物部分的价金总额。“以不超过合同未履行部分总额为限”来作为认定违约金“过高”的标准，既符合立法本意，也容易为当事人理解和接受。

法律快车咨询顾问

2022-10-22 12:23

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合同违约金有上限。根据《合同法》相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《合同法解释二》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”

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2022-10-22 12:28

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（一）如果租赁合同中对违约金有约定（租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的）、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约

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2022-10-22 12:41

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