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国有企业在改制中被非国有企业（民营-商业购物广场-批发兼零售）兼并结束后，没有办理国有土地出让手续并缴纳土地出让金。至今在国土资源管理局未查到该企业土地使用用途变更手续的相关信息。（现查询国土资源局该企业土地档案土地证证书显示为：单位性质-全民、土地使用权类型-划拨、用途-旅游业）。
该企业是否违反了《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条第四款“非国有企业兼并国有企业的，企业改革涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置”和第六条“国有企业 破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置”以及《XX市人民政府关于进一步加强土地管理工作的通知》（X政发〔2004〕14号）“（五）以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，如将房地产出租或改变用途，须依法办理国有土地使用权租赁或出让手续，并按规定缴纳土地使用权租金或出让金”的相关法规。
该企业将现在的商业购物广场商铺，进行等份分割后（5—16㎡），以《商铺使用权转让 合同》的方式及手段转让给小业主使用权28年，转让后返租。请问：小业主是否可以该企业违规违法使用土地，要求与该企业解除《商铺使用权转让合同》，返还购买商铺本金？

房产纠纷 2018-12-29 17:55 人浏览

共4位律师解答

国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

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2018-12-29 17:41

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土地性质出让和划拨哪个好？
要比较出让土地和划拨土地哪个好，不能笼统的来说，因为两者各自有各自的优点，相对比较来看，如果要选择则要看购买者自身的需求：
１、如果划拨的要转让，需要划拨土地的使用人向县级以上人民政府申请批准，获得批准后，受让人需要交纳土地出让金，将土地性质变为出让性质的，才可以办理过户手续，否则，买卖国有划拨土地不能办理过户，那么你的权利就得不到保障，出让土地就不需要。
２、如果征地拆迁，划拨土地是不补偿的，但土地上的附着物会有相应的补偿，出让土地就不一样了，土地和附着物都有补偿。
３、一般商品房土地证都是出让。划拨是土地出让政策之前的用地，很多都是免费划拨，不能抵押，有些交了出让金之后就变为出让，就可以转让。

法律快车咨询顾问

2018-12-29 17:44

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依据我国土地管理法的规定，对国有土地进行划拨的，需要县级以上的土地管理部门进行审批。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。

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2018-12-29 17:55

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《土地法》关于国有土地使用权收回的规定：
第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

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2018-12-29 17:51

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