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今年9月我买了套顶账商品房，他没有证，只有和开发商签的购房合同。他说只要到开发商处更名就行。
我们23号签的购房合同，约定更名所需费用他交，办证费用我交。但当日他说老总不在不能更名，只能签购房证明。我给了大部分房款，只差2万。约定10月7日前更改名字逾期赔偿2万。
7号那天他说是法定假日不可抗力原因办不了。又说现在房子就是我名，更名不需要他去了，我自己就行。过了几天我打电话问开发商，开发商接电话的说现在房子是我名字。
可我认为7号不是不可抗力，准备起诉他违约，昨天他又打电话催我还钱好去更名，说当时我签的证明一个月就失效，没有他也更不了名。过后我打给开发商，她却说现在房子还是原房主的名，上次接电话的不是她，那个人不懂的。让我和原房主一起去，还要交6000更名。
现在我不知道该怎么办好了，请大家帮忙分析下！
1.违约金2万我能否要求赔偿
2.房子究竟是谁的名字，开发商处究竟是怎样操作的呢
3.起诉我如何举证只有和开发商签的购房合同。更名不需要他去了，
1.违约金2万我能否要求赔偿
2.房子究竟是谁的名字

房产纠纷 2019-06-16 08:49 人浏览

共4位律师解答

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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2019-06-16 08:31

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　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。

法律快车咨询顾问

2019-06-16 08:37

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

房产纠纷律师团队
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2019-06-16 08:49

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开发商违约，法院必须先要审查商品房买卖合同是否有效，违约金条款是否有效，然后再作出相应判决，最后法院以该判决书作为执行的依据。
因此，如果商品房买卖合同约定了违约金，而开发商拒绝支付违约金的，那么购房者就可以向法院起诉，要求法院判决开发商支付违约金。
如果法院支持了购房者的主张，那么开发商就必须支付违约金。
强制执行，是指法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。
执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。

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2019-06-16 08:42

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