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限购令之前鉴的购房合同，房产未下发，现在房产下发又因限购社保未满两年而在合同期限内无法过户，该怎么办

房产纠纷 2019-05-05 17:49 人浏览

共4位律师解答

房屋买卖合同贷款、过户履行期限约定不明怎么办?甲乙双方签订了购房合同，合同中对如何支付房款没有约定，过户时甲要求已在过户前支付房款，乙要求在办理完过户再支付房款，双方对此协商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出现这种情况的原因就是双方对合同约定不明造成的。
　　在我国，这方面的法律主要是《合同法》，而《合同法》是尊重当事人“意思自治”的，所谓“意思自治”指的是，法律不干涉合同双方的真实意思表示，充分尊重合同双方的真实意愿。
在签订合同的时候，合同标的及付款时间、过户时间一般应当在合同条款中予以约定，但是没有约定的，合同并不是当然无效。在这种情况下，法律采用合理的处置方式，如：对于付款时间没有约定的，应当在合理的时间内付款，这里的合理时间并没有绝对的限制，也是根据实际情况而定;对于没有约定过户时间的，如果对方已经付款，就推定付款后，就应立即采取过户行为，如果对方还没有付款，卖方可以对方没有付款为由，拒绝办理过户手续，当然，即使没有付款，就办了过户手续，也不见得就一定会有损失，只是增加交易风险。
　　合同法第六十一条规定了合同约定不明的处理原则：合同生效后，当事人对质量，价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
对于有些约定不明的合同却不容易找到有关条款和交易习惯，处理起来就比较困难，对这种情况的处理原则是：约定不明或没有约定引起的纠纷宜认定为是当事人双方的责任。合同条款非常重要，交易主体一定要尽可能地签订内容详尽的书面合同。
对于合同约定不明双方都有责任。归结于哪一方当事人责任都是不合理的。　　房屋买卖合同履行过程当中，如果出现约定的合同解除事项时，或者法定解除合同的事项时，应该及时行使解除权，切不能想当然的认为对方违约，合同就解除了。
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　因此，在付款期限不明的情况下，卖方应该按照合同法的规定，书面通知卖方合理的付款期限，经过催告买方逾期仍不付款的才可以解除买卖关系并没收定金。双方基于自身利益的考虑，相互协商处分自己的权利，达成调解协议符合法律的规定。

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2019-05-05 17:26

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房产过户即将房屋产权从一方转移到另一方的过程，房产过户包括继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。下面，关于房产过户的知识内容。　　房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。　　
1、房产过户准备资料　　
(1)房地产转移登记申请表; 　　
(2)申请人身份证明; 　　卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。　　买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。　　
(3)房地产权利证书; 　　
(4)有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书; 　　
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件; 　　
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书; 　　
(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件; 　　
(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明; 　　
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书，付清地价款证明; 　　
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复; 　　
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书; 　　
(12)房地产共有人同意转移的意见书; 　　
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件; 　　
(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件; 　　
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。　　
2、房产过户流程　　
(1)房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。　　
(2)申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。　　
(3)房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。　　
(4)房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

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2019-05-05 17:28

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房产过户手续
(1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

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2019-05-05 17:49

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一、为别人购房做担保人，是可能对以后的购房及个人征信等方面产生影响的。
二、担保人在借款人不还款时应承担还款责任，作为担保人再行借款时，银行也会查询被担保人的信用记录，被担保人记录严重不良就会受到影响。
三、银行对担保人的要求一般是必须是本市户口，经济基础较好且收入稳定。作为担保人在借款人不还款时应承担还款责任，所以一旦同意为贷款人担保就等于同意为其承担偿贷风险。一般情况下你作为担保人借款时，银行也会查询被担保人的信用记录，被担保人记录严重不良就会影响到担保人的征信。

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2019-05-05 17:41

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