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律师，您好！我有一套自住房，5月中通过中介签了房屋买卖合同，现已过了约定的过户申请日期，签订合同时，收了一笔定金，因个人原因，不想出售了。请问，我能否终止合同？如终止合同，违约责任是承担全部还是部分？谢谢！现已过了约定的过户申请日期，我能否终止合同？如终止合同，还是部分？

房产纠纷 2019-05-16 19:38 人浏览

共2位律师解答

根据我国法律规定，房屋买卖过程中违约的情形如下：
1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。
买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
发生上述违约情形的，应当依法承担相应的违约责任，包括继续履行或者承担违约金等等。

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2019-05-16 19:32

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具体情况具体分析，例如，租赁合同违约金的标准是怎么样的？
合同法没有规定房屋租赁违约金的标准，都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量，双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时；必须是约定的违约金“过分”高于实际损失，也就是悬殊，比如实际损失只有一百元，但约定的违约金却有几千元。
如果算“过分高于”，是法官的自由裁量范围。

法律快车咨询顾问

2019-05-16 19:38

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