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1月中旬买了套二手房，并办理了过户，同日跟中介指定银行递交资料办理贷款事宜，期间也要求中介自己找其它银行贷款，中介不同意。农历年后，3月14日银行通知去房产交易中心办理抵押，3月27日银行拿到他项权证，4月11日放款。由于签订合同时中介估计放款最后时间是3月20日，比实际放款早20天，现卖方追究违约责任。整个买房过程，买房非常配合，包括催银行放款，请问买方需要承担违约责任吗？1月中旬买了套二手房，并办理了过户，中介不同意。现卖方追究违约责任。请问买方需要承担违约责任吗？

房产纠纷 2019-08-08 05:40 人浏览

共2位律师解答

买方拒绝接受货物时，依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。　　在违约合同中，可分为“一般瑕疵履行和加害履行”。一般瑕疵履行包括数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种形式，当事人履行合同除有一般瑕疵外，还造成对方当事人的其他财产、人身损害的，为加害履行，上述案例就属加害履行。一般瑕疵履行有两种表现：　　
1、卖方交付时的货物有瑕疵。　　在这种情况下，如果标的物能够修理，那么损失赔偿额原则上应按照修理该标的物所需要的合理的修理费来确定。所谓合理，是指在正常情况下，修理该有瑕疵的货物所必须支出的费用，即使修理结果并不能达到合同所规定的质量，违约方也应当支付已经花费的修理费。值得注意的是，在修理期间，因标的物不能使用所造成的损失，也应由违约方负责赔偿。比如案例中的电机交付后有瑕疵，当事人既可要求违约方修理又可退货，该费用应由违约方负责。如果该电机因漏电不合格而被退货，那么损失赔偿则完全按卖方未交付货物的损失来计算，买方可以获得合同价格与市场价格的差额；另外还可以请求卖方承担退货支付的各种合理费用。在该案例中，该电机还造成工人身体损害，卖方还应该赔偿该工人所遭受损害的全部费用。　　
2、卖方迟延履行。　　在卖方迟延交付货物的情况下，如果买方收到了货物，要根据货物应该交付时的市场价格与实际交付的市场价的差额来计算。因为在迟延履行情况下，买方的实际损失是从履行期到实际交付货物期间所遭受的损失。值得注意的是：假如在迟延履行期间，货物价格不断波动，在某一时间达到高峰，既高于合同价又高于履行时的价格，买方如能证明这一点，就可以以这一最高价格为基点计算损失额。

平台法律顾问团队
官方

2019-08-08 05:31

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关于违约责任的承担方式，我国《合同法》规定了继续履行、赔偿损失、采取补救措施、支付违约金、执行定金罚则等形式。对于劳动合同违约责任方式，考虑到劳动合同的特殊性，结合国外劳动合同违约责任方式的规定，主要应以继续履行，赔偿损失为主，以禁令、申明等防范、补救措施方式为辅，违约金和定金方式不宜适用于劳动合同违约责任场合。
　　继续履行。继续履行又称实际履行或特定履行，是指在违约方不履行合同时，相对方请求违约方继续履行债务的责任方式。尤其在单位违约时应首选以继续履行的责任方式来承担劳动合同违约责任，这对于竞争日趋激烈、业相对困难的形势下保护劳动者的合法权益至关重要。
应当注意的是，继续履行仅发生在用人单位违约的情形。劳动者违约，用人单位一般不能援引实际履行制度。这是因为劳动合同有人身依附性，如果强制劳动者履行劳务，无异于对债务人人身施以强制，侵犯人身自由，与现代社会以人格尊重、人身自由受保护的基本价值相违背。

法律快车咨询顾问

2019-08-08 05:40

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