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问题背景：我是西安某楼盘业主，一年前在其未拿到预售证的情况下交了首付。2018年初，全体业主代表一起去开发商办公室问询五证进度，被告知楼盘一个证都没有，只是口头承诺2018年7月证照齐全。现在楼盘已经封顶，施工进入收尾阶段。业主担心：由于西安房价上涨了近一倍，开发商拒绝按照预购合同履行。主要有如下迹象： 1. 开发商近期对外宣传时，已经将楼盘名字做了变更 2. 开发商对于何时取得预售证的承诺一再食言。业主普遍怀疑开发商在故意拖延时间去做损害业主利益的事情。业主诉求：开发商必须严格按预购合同执行，我们只要房不要赔偿。问题来了： 1. 不考虑道德，只考虑人性。我们全体业主拿不到房的风险有多大，风险源来自哪里？ 2. 业主们怀疑开发商已经用新楼盘名称去办理五证，我们一年前交首付并签订的预购合同是否会因此失去法律效力？ 3. 为了能拿到房，业主现在应该采取哪些措施？开发商拒绝按照预购合同履行。是否会因此失去法律效力？业主现在应该采取哪些措施？

房产纠纷 2019-05-24 09:23 人浏览

共4位律师解答

房产抵押，到住房和城乡建设局查询中华人民共和国物权法　第一百七十二条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。
主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。　　担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

法律快车咨询顾问

2019-05-24 08:56

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商品预售房需要具备以下条件：
1、首先对于开发商的要求，开发商必须手持建设工程规划许可证。
2、开发商按照我国相关规定将房屋预售合同交给县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门进行登记备案。
3、开发商要向政府主管部门缴纳全部的土地出让金，且按照法律法规获得土地使用权证书。
4、开发商须向县级以上的人民政府房产管理部门办理预售登记，并取得了商品房预售许可证明。
5、根据预算房屋进行计算，投入开发建设资金须达到工程建设总投资的25%以上，施工进度及竣工交付日已确定下来。
6、房屋预售所得款项，须用于有关的工程建设。

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2019-05-24 09:02

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房屋遇到拆迁而要向开发商征收的时候，往往会与开发商签订相应的合同，维护好个人的拆迁协议。房屋拆迁协议的签订步骤：
1、所有人(承租人)选择评估机构;
2、公有住宅承租人需购买房改房的，在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;
3、房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;
4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;
5、双方当事人签字、盖章。
6、承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。
7、承诺时限：符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。

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2019-05-24 09:23

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房屋租赁合同的法律效力审查：
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。
从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。

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2019-05-24 09:07

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