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买的是房子，开发商口头约定赠送阳台，购房合同未体现，现在说”当时购买的这个户型阳台有赠送面积，现在需要您签一个补充协议，证明阳台面积是赠送的”，协议如下：“甲方对所购买的房屋的户型及结构已有充分的了解，现甲方根据使用需要，并出于减少装修施工浪费的考虑，特委托乙方对房屋内局部非承重结构体进行如下临时性改造：对于原有的装饰阳台内部隔墙进行拆除。对于改造部分的房屋面积，双方均同意仍依据预售备案的原户型设计为准进行计算，并以该实测面积作为房屋计价、房屋产权登记及物业服务收费的依据。双方均承诺对房屋内部改造所造成的实际面积增大或减小，不提出任何其他权利和利益主张”；这个协议有什么问题吗？开发商口头约定赠送阳台，购房合同未体现，房屋产权登记及物业服务收费的依据。这个协议有什么问题吗？

房产纠纷 2019-07-29 21:24 人浏览

共4位律师解答

当商品房出现面积误差时，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　
(一)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内)，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算;
　　
(二)在一个合理的，买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补;
　　
(三)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%)，视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

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2019-07-29 20:56

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依据最高人民法院《解释》第１４条的有关规定处理，即合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内?含３％?，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；?二?面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内?含３％?部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在３％以内?含３％?部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。首先，法院应先审查是否有约定，有约定从约定。买卖双方可以在合同中约定在结算房屋价款时，房屋实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过一定幅度，如果在此幅度内，买方按房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过约定的幅度时，自卖方向买方出示测绘部门实测面积数据（经土地房产管理部门审核的面积数据）起一定期间内，买方可以选择解除预售合同，要求卖方退还房款、利息或违约金等，也可以选择按房屋单价据实结算。其次，在没有约定的情况下，按《解释》第１４条第
（１）、
（２）项的规定处理。

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2019-07-29 20:59

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签房屋装修合同时应当注意的问题如下：　　
1、合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。　　
2、装修公司要按照施工技术标准施工。其对工程的施工质量负责，对于施工中出现的质量问题要负责返修。消费者委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定。　　
3、装饰装修工程项目的质量要求和质量验收方式，由消费者与装修公司在签订书面合同中约定，同时必须符合工程建设强制性标准。住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。　　
4、工程竣工后，消费者按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。　　
5、在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌或型号。

法律快车咨询顾问

2019-07-29 21:19

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近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商玩弄面积猫儿腻所致。因为，我们在买房时，一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么如何做到心中有数?　　步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。　　步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm(具体图纸中应标注)。测量位置应在距地面1～
1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-
2.5×2=335cm.据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm.尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。　　各房间(包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。住宅内建筑面积的测算将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

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2019-07-29 21:24

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