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国有出让土地私下签订出让协议进行转让使用权，协议受法律保护吗？

房产纠纷 2019-07-28 14:24 人浏览

共3位律师解答

土地使用权转让要交哪些税　　
一、营业税及附加(出让方)：　　
1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。　　
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。　　
二、印花税和契税(双方)：　　
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳
0.05%的印花税。　　
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。　　
三、土地增值税(出让方)：　　
1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。　　
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。　　
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。　　为计算方便，可以通过速算公式计算：　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数　　(
0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

房产纠纷律师团队
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2019-07-28 14:06

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协议、招标、拍卖、挂牌。其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。　　协议出让-是指市县人民政府土地管理部门与特定的公民、法人和其他经济组织通过平等协商出让国有土地使用权的行为。
　　招标出让-是指市县人民政府土地管理部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织通过参加国有土地使用权投标确定土地使用者的行为。　　拍卖出让-是指由出让人发布拍卖公告，通过竞买人在指定时间、地点进行公开竞价确定土地使用者的行为。
　　挂牌出让-是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的交易场所挂牌公布接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止期限的报价结果确定土地使用者的行为。

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2019-07-28 14:13

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严格审批制度，控制土地的合理使用。　　《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织，农民集体所有的土地的，……除外。
由于农村房屋必须建筑在农村集体所有的土地上，所以农村村民和乡镇企业意欲在农村集体土地上建房，必须先取得在集体所有的土地上建房的权利，这个权利，就是农村集体土地使用权。
　　根据《土地管理法》的有关规定，农村村民建设住宅用地的应遵循下述原则：　　一是必须符合乡（镇）土地利用总体规划。　　二是尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制占用耕地。
　　三是严格按照规定的宅基地标准使用土地。　　四是必须按照法律规定的程序和审批权限履行用地审批手续。　　农村村民、乡镇企业依法取得自己所建房屋的所有权，必须以其按照上述方法取得集体土地使用权为前提，否则，不仅不能依生产行为取得受到法律保护的房屋所有权，而且还将面临一系列的法律后果。
　　对于乡镇企业非法占用土地的情况，《土地管理法》第76条规定，单位未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。
依非法占用土地是否符合总体规划为标准，或限期拆除或没收土地上新建建筑和其他设施，并处罚款，对主要或直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　另外，对于农村村民非法占用土地的情况，《土地管理法》第77条也规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

法律快车咨询顾问

2019-07-28 14:24

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