问答详情

我朋友买了一套预售商品房，开发商收钱时以每平方3600元，面积31.5平米收钱，但合同上只注明房屋总价，没有注明面积数，单价。现在交房时，开发商以房屋整套出售为由，不测面积，我们初测少4平方米，价值16000多元。签合同时买家不识字，合同是他人代签，且买者不知合同内容，代签者也没读给她听，现在面积差这么多。请问我们有权要求开发商测面积吗？有权要求他退还多收的钱吗？这个合同合法吗？预售房可以整套出售吗？房屋修好后面积差的太多，怎么办？我朋友买了一套预售商品房，且买者不知合同内容，请问我们有权要求开发商测面积吗？这个合同合法吗？

合同纠纷 2019-08-25 15:20 人浏览
共2位律师解答
  • 房屋买卖合同应具备的有效条件：
    1、合同当事人必须符合主体资格。
    房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
    (1)一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。
    房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
    (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。
    在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。
    此外，政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。
    2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。
    依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。
    因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。
    无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。
    3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
    房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。
    平台特邀律师律师
    平台特邀律师
    推荐

    2019-08-25 15:16

    咨询我

  • 不能由他人代为签订的合同主要是依法律规定只能由被代理人亲自订立的合同。如收养合同、遗赠抚养协议等牵涉到人身性质的合同，这类合同必须由当事人自己办理，不能由他人代签。
    《民法通则》第58条将主体不合格的民事行为规定为两类，即无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为。因这两类民事行为而订立的合同都属于效力待定合同。
    (一)无行为能力人所订立的合同
    无民事行为能力人只能由其法定代理人代理订立合同，不能独立订立合同，否则，在法律上是无效的。一般来说，由无民事行为能力人所订立的非属于细小的日常生活方面的合同，必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。
    《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张该行为无效”。
    由此可见，无行为能力人订立纯获法律上的利益的合同，无需其法定代理人追认便可以生效。
    (二)限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同
    《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
    ”
    限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为，可以在征得其法定代理人的同意后实施。所谓同意，即事先允许，由于同意的行为是一种辅助的法律行为，这样，法定代理人实施同意行为，必须向限制民事行为能力人和其相对人明确作出意思表示。
    这种意思表示可以采取口头的形式，也可以采取书面的或其他的形式。
    合同纠纷律师团队律师
    合同纠纷律师团队
    推荐

    2019-08-25 15:20

    咨询我

  • 如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。
    平台玉树州律师团
    官方
    响应时间 平均2分钟内
    咨询我
声明：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

相关知识推荐

加载中
  • 可能感兴趣
  • 律师推荐
  • 同城律师
  • 专业律师
法律资讯 法律内容 法律列表 婚姻家庭 重庆律师 深圳律师 广州律师 上海律师 北京律师 房地产法
玉树州律师 玉树州合同纠纷律师 玉树州找律师
曲麻莱县律师 囊谦县律师 杂多县律师 治多县律师 玉树市律师 称多县律师
玉树州合同违约纠纷律师 玉树州合同审查律师 玉树州借款合同律师 玉树州买卖合同律师 玉树州租赁合同律师
法律快车 > 法律问答 > 青海问答 > 玉树州问答 > 玉树州问答 > 问答详情
20年 · 50亿人次使用
有法律问题 · 上法律快车
严格审核
专业解答
放心购买
查看详情
首页问律师找律师学知识
© 2004-2024 法律快车粤ICP备18072297号
隐私协议协侵投诉律师加盟