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房款已清，二手房买卖合同约定交房日最迟于30号交房，交房前应清债，逾期不交房每日万分之五的违约金。如果到月底交房时原房主没清债，接收房屋时该如何保障自己的权益？他没清债的违约责任该如何追究？可以直接起诉要求他清债完成前每逾期一天万分之五的违约金吗？二手房买卖合同约定交房日最迟于30号交房，逾期不交房每日万分之五的违约金。他没清债的违约责任该如何追究？

房产纠纷 2019-10-31 19:12 人浏览

共3位律师解答

商品房逾期交付的违约金在法律上没有统一的规定，要根据双方在购房合同中对违约金的约定来进行计算。
如果双方在合同中没有约定违约金或计算方式的，则可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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2019-10-31 18:55

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根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律苦干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，无论是开发商还是购房者都可以提出违约金过高或过低的主张。因此不存在合理不合理的问题。
此外根据该解释第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，法院的做法并无不妥之处，至于评估费用的承担问题，根据最高院关于证据苦干问题的有关规定，此类费用应当由提出评估一方支付。

房产纠纷律师团队
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2019-10-31 19:00

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根据合同法第64条的规定，当事人可以约定由债务人向第三人履行债务。债务人末向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。　　值得注意的是，当事人约定由债务人向第三人履行债务，不同于债权人将其债权转让给第三人的债权让与。
在前者，第三人不是新债权人，而只是接受债务履行的人，因此，债务人因向第三人履行债务新增的费用仍由债权人承担，并且债务人履行债务不符约定的，仍应向债权人承担违约责任。
在债权让与，第三人是新债权人，而不仅仅是接受债务履行的人，因而第三人要承受债权人相关的权利义务。　　另外，合同法第65条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。

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2019-10-31 19:12

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