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如果经济适用房变成商品房，买卖和普通商品房有什么区别？费用是多少？

房产纠纷 2020-01-13 08:08 人浏览

共3位律师解答

据了解，目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是已购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。　　
1、已经住满5年的经济适用房　　对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，若按现市场3600元/平方米进行出售，则需按3600×95×10%计算，补交34200元的综合地价款。　　出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。　　
2、尚未住满5年的经济适用房　　对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。　　例如同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。　　出售提醒：以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。　　以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。

房产纠纷律师团队
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2020-01-13 07:47

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商品房买卖合同的解除并非在任何情况下都能获得差价赔偿，笔者认为合同的解除应符合一定的条件才能获得该房价升值差价的赔偿，具体应注意以下两点：　　
1、商品房买卖合同已成立，买受人已交付了大部分房款，因出卖人过错导致合同无法履行，买受人有权提出解除合同并要求赔偿房屋差价损失。　　由于房价的暴涨，出卖人在利益的驱使下恶意违约，采取多种手段为房屋买卖合同的履行制造障碍，造成房屋买卖合同被解除，比如拒收房款，制造买受人延期付款，再主张违约，要求解除合同;甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。出卖人的行为严重违背了诚实信用原则，扰乱了良好的社会交易秩序。因此，买受人作为守约方在交付大部分房款，履行了合同义务后，因出卖人的过错导致合同不能履行的情况下，房屋升值所带来的利益应该由买受人来获得。这样既可以让诚信方受损的利益得到弥补，使其有能力购买到同区位、同类型的房屋，也能够遏制违约方的违约行为，从而不让违约方通过违约行为获利。　　
2、合同解除应指法定解除，且出卖人因法定解除而会获利。根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人解除合同的情形共有十六种之多，但这十六种法定解除的情形，并不当然都能获得房屋差价赔偿，合同解除的原因应仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。同时，只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下，买受人才有权获得该差价赔偿。

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2020-01-13 07:51

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商品房经济适用房：“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：
1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；
2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；
3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。

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2020-01-13 08:08

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