问答详情

购房交了订金，但过个一个月不上，房子总面积多了六个平方米，我想问一下房地产商合理合法卖房子吗

房产纠纷 2020-01-20 14:35 人浏览

共4位律师解答

定金交付后合同签订前，买卖双方就一次性还是按揭付款方式的约定发生分歧，导致合同不能签订，又没有证据证明双方真实约定的情况下，定金应如何处理?　　在现实中，经常会有类似纠纷的发生，买卖双方签订《定金协议》后，由于种种原因，不能就房屋买卖合同达成一致。因为定金协议里约定，收受定金一方违约的，应当双倍退还定金，支付定金一方违约的，另一方有权扣留定金。
在这种情况下，买卖双方是谁违约就成了关键的问题，如果无相应的证据来支特，任何一方的主张都很难得到支持。因此建议买卖双方在签订《定金协议》里就将关于房屋买卖合同的关键性条款明确下来，如房价、付款方式、付款时间等，这样就避免了买卖双方相互推诿，责任无法划分情况的出现。

平台法律顾问团队
官方

2020-01-20 14:07

咨询我
买房要注意开发商延迟交房的抗辩事由，　　
一、买房要注意开发商延迟交房的抗辩事由　　
(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。　　所谓“不可抗力”，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。　　根据我国法律的规定，如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的，开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定，即使双方在合同中没有进行约定，当遇到不可抗力事件时，开发商仍可直接引用法律条款来免责。　　开发商常常对“不可抗力”作扩大解释，比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意，下雨下雪都是自然现象，如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的，这些事件均是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。　　
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。　　商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，以各种方式通知购房者收房，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”，在产生纠纷起诉到法院的时候，开发商以已经交房为理由抗辩，使购房者陷入被动。　　为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。　　
(三)诉讼时效。　　在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。　　
二、开发商延期交房要分情况处理　　
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。　　
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

房产纠纷律师团队
推荐

2020-01-20 14:12

咨询我
签订商品房买卖合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房买卖合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房买卖合同。在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。
或者在签认购书时加上如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金、在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回的约定。

法律快车咨询顾问

2020-01-20 14:35

咨询我
如何解决房屋面积问题，　　
1、关于面积误差如何解决　　根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款;　　
(2)面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。　　开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。　　需要提醒您注意的是：　　
(1)想测出您买的商品房的真实面积，首先需要您索要出建筑的竣工图纸，请专业人士根据图纸进行计算。　　
(2)签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。　　
2、关于分摊面积如何解决　　
(1)公用建筑面积分摊原则：　　①商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。　　②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。　　③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。　　
(2)分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：　　①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;　　②套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。　　
(3)不应入的公用建筑空间：　　①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。　　②售房单位自营、自用的房屋。　　③为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。　　④对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。　　需要提醒您注意的是：　　
(1)签订合同时应明确约定公摊的具体项目。　　
(2)售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。　　售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。　　
(3)其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

平台特邀律师
推荐

2020-01-20 14:32

咨询我
如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

平台宣城律师团
官方

响应时间平均2分钟内

咨询我

声明：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。