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你好，我想买一间二手房，房主贷款还没有还到二十万人以上，房子不到两年，税金有三万人。房主把房子还给我一年后过了两年，在这期间和我签了合同，违约金到期的话这个风险大吗

房产纠纷 2020-03-20 18:57 人浏览

共3位律师解答

（一）二手房买房违约的概念：１．顾名思义，是指在二手房的买卖中，当签订了买卖合同或是类似的文件规范之类之时，买房突然因为某种原因而取消对该套房子的购买权，并造成一定程度上的违约。２．二手房因为其特殊的性质：该次交易并非是首次交易，之前这套房屋已经上市交易过一次了，现在再进行二次交易。在房屋产权等项目的处理上，会比其他的房屋问题多一些，这就要求买卖双方在协商一致或是签订合同的时候就需要愈发仔细认真了。
（二）二手房买方违约的处理：１．二手房的买卖需要一定的程序：需双方订立买卖合同，后依据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，再由卖方将房产如期交与买方。２．根据我国《物权法》相关规定，不动产买卖应当办理转让登记；没有办理转让登记的不影响买卖合同的生效；未经登记不得对抗善意第三人。３．出现买方违约的情况时：
（１）要确定双方签订的协议是否合法，是否具有合同效力。
（２）如果双方签有合同没有瑕疵，并且合同内容有合法约定违约金的，定金跟违约金可以选择适用，但不能既没收定金又让对方赔付违约金，两者不能兼得。
（三）二手房交易违约金的计算方式：１．依据来源：按照合同中合法约定，承担违约责任；再根据双方协商一致的结果，赔偿相应的损失和违约金。２．情况一：若是合同中有合法规定，出现违约情形时会有相应的违约金，则依据合同中的规定。３．情况二：若是合同中并没有有关违约金的赔偿问题，一般情况下是按照房款成交总价的１０％收取违约金；若是已经交付了定金，在一定的情况下定金也是不予以退还的。４．情况三：若是合同中没有合法规定，当地也不存在以上所述的一般情况，那么就需要买卖双方临时协议并且达成共识，再进行违约金的赔偿工作。二手房交易固然比一手房交易价格有所优惠，并且也能为大多数买房者们接受。但是其存在的风险也是大于一手房交易的，因此购房者们在感叹二手房交易价格美丽的同时，也需要从头到尾细致和谨慎的购房，以免出现不必要的麻烦和纠纷。

法律快车咨询顾问

2020-03-20 18:33

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可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
1.出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；
2.买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
3.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
4.房屋质量问题的违约责任；
5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形；
上面提到的
1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，
4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

平台法律顾问团队
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2020-03-20 18:37

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购买二手房可以申请按揭贷款，一般应具备以下条件：
1、具有合法的身份证件，即具有合法的公民身份；
2、具有良好的个人信用，有偿还贷款本息的能力；
3、同意以自己所购买的房屋当作银行的抵押物；
4、所购买的房屋产权应该明晰，可进入房地产市场流通；
5、所购房屋不在拆迁公告范围内；
6、需要在建行开户，并存入足够的首期款；
7、申请贷款时没有任何不良信用记录；
8、申请人还需具备银行规定的其他事项所要求的条件，否则同样也可能遭拒绝。

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2020-03-20 18:57

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