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小区住宅楼二手房交易契税不满两年需要交的增值税是买方出还是出售方出

其他 2020-04-27 12:46 人浏览

共4位律师解答

　　二手房屋的交易流程关于流程的的解释：　　1、凡是有银行贷款的房子，交易的前提是把银行的贷款结清(必须的)并把抵押注销后方可办理过户或更名手续。　　2、未办理房产证的房子过户是以新的购房合同备案完成为结束(需要贷款的则需抵押)，而开具新合同的条件是把原来抵押在银行的、购房者收执的、房产局备案存档的、以及开发商存档的全部的旧合同都统一给开发商后，开发商方可与新的购房者签订新的合同并作备案。这种交易方式更合理的说法应该叫做合同的权利与义务的转让，也叫合同更名，类似的交易主要受开发商是否同意更改合同的限制，新政策约定的所谓期房不得交易是没有影响的。　　3、已有房产证的房产在产权过户登记时，同样需要把旧房产证原件、合同、申请表等相关资料上交房产局，并需要本人带身份证原件，当着房产局工作人员的面进行签字、盖手印(有共有人和需要委托的有其他要求)。　　4、旁边的数字表示该工作所需要的工作日，“?”表示因不同的银行和中介公司有不同的时间等(后者偏差不大)。　　5、有无房产证的房子，交易前均需要查档。　　6、有证的房子过户肯定要评估，无证的但是需要贷款也需要评估(个别银行不要求)。评估的作用一是作为交契税的参考(必须的)，一是贷款银行的价值参考。　　7、房产交易时需要准备的资料：其实无非就是产权与交易双方的身份证明，像房产证、身份证或户口本。为节省麻烦，建议都带上。　　8、贷款的需要补交：首期房款的收据、单位盖章的收入证明或者其他能够证明贷款人收入或其他财产的证明资料。　　关于二手房交易的费用结合上述的交易流程：　　1、提前还贷在，大多数银行是不收取违约金的(只是大多都需要提前一个月作申请，极个别银行收取1-2个月的利息作违约金)。　　2、未办理房产证的房产在交易过程中，开发商会收取一定的更名手续费(该费用无标准而且大多数无任何票据，可能是0也可能是10000。甚至开发商可以不同意更名——交易无法进行，只有办出房产证才能买卖)。　　3、已有房产证的房子交易时必须交纳的费用：手续费：新房3元/建筑面积，二手6元/建筑面积。契税：取成交价与评估价的高者×1.5%登记费80元工本费10元/本(另有营业税、3%的契税只在非住宅的或者有特殊情况的房产交易时需要交纳)。　　4、如需办理银行贷款的还需要交纳抵押登记费80元和保险费：房屋总价×贷款年限×费率。费率：6-10年是0.052%11-15年是.048%16-20年是.045%。　　5、以上费用是不含任何劳务和服务性质的费用，如需委托中介公司的，将有以下费用产生：A、交易服务费费：成交价的2%B、如需按揭贷款的另收600元(或以成交价的2.5%收取)C、如果房产原来就是贷款未结清的、并且买方也需要办理贷款的，这样就会需要中介公司垫资帮助解押的，中介公司将收取垫资额3%-4%的费用，并且还有加急、公证等费用。　　6、综上所述：一套有证的房屋过户，房产局方面收取的额度约为房价的2.%-2.5%之间，如需委托中介的、贷款的或解押的还有更多费用。

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2020-04-27 12:46

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　　交易居住不够5年的二手房主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。　　营业税=二手房交易价格×5%;城市维护建设税=营业税×7%;　　教育费附加=营业税×3%。　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。　　个人所得税=(交易价-房产原值-税金-合理税费)×20%。　　转让住房过程中缴纳的税金指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等。　　装修费用指：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列人姓名与转让房屋产权人一致的，为其住房在转让前实际发生的装修费用。其扣除比例为：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。　　如果房产交易价-房产原值-税金-合理税费小于零，则不缴纳个人所得税。

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2020-04-20 16:41

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　　二手房交易买方卖方需要缴纳哪些税，　　根据相关规定，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。　　二手房交易买方卖方需要缴纳哪些税，主要内容如下：　　(一)买方的二手房交易税费：　　1、契税：　　成交价或评估价(高者)×1.5%(商用用房或大于144平米的税率为3%)　　2、交易服务费：　　建筑面积(平方米)×3元　　3、交易印花税：　　成交价或评估价(高者)×0.05%　　4、产权转移登记费：　　50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)　　(二)卖方的二手房交易税费：　　1、交易服务费：　　建筑面积(平方米)×3元　　2、交易印花税：　　成交价或评估价(高者)×0.05%　　3、土地出让金：　　成交价或评估价(高者)×1%　　4、解困房：　　成交价或评估价(高者)×1%　　5、商品房：　　土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积　　6、分摊费用：　　成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)　　成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)　　7、个人所得税：　　成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)　　8、营业税及附加税：　　成交价或评估价(高者)×5.5%(房产证或购买时契税完税证未满五年)　　延伸阅读：2013年二手房交易个人所得税如何缴纳　　一、出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。　　以交易一套130平方米的二手房为例，2010年卖主买房时，价格是40万元，这次是以80万元出售，差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税，需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税，那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说，这套房子光是个税部分，就增加了7.2万元。更何况，二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算，这套二手房还要缴总房款3%的契税、5.6%的营业税，两样税加起来是6.88万元。再加上8万元的个税，这套房子的累计交易税费已经达到了14.88万元，相当于总房款80万元的18.6%。　　二、按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价为基准计算相对划算。　　根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。　　征收方式为：1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%　　2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%　　三、根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?　　相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。　　假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。

法律快车咨询顾问

2020-04-04 18:54

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你好，根据你以上所述，协议上是怎么约定的？

王丽侠律师

2020-03-28 18:10