广州市xx商务活动中心于1996年承租了广州市xx有限公司的一块物业,双方签订了租赁协议,租期到2054年止,每季支付租金。之前xx是将物业租给学校办学，已停办收回。现xx将该物业的2栋师生宿舍重新改造装修后,做成公寓向个人出租,租赁合同上写明租期是二十年,后面二十年再免费出租给承租人,双方的违约责任也写明,但承租人必须在签订租赁合同的十天内缴清二十年租金的70%部分(大概20余万元),剩下的30%在公寓装修完毕交钥匙的时候支付。现在我想问的是,假如我承租了这样一套公寓,同xx签订了这样一份合同,那这份合同是有效的吗?合同上说的如遇政府拆迁,那么将退回剩余年限租金并补偿剩余年限租金的50%,这个条款是否有效?我最担心的还是我是一次性缴清相当于40年的租金,而xx只是按季交租金给xx有限公司的话,我的利益能否得到保障,如果xx违约了,甚至干脆就卷钱跑了,那我这个租赁合同xx有限公司会承认吗?我算不算善意第三人,xx有限公司有没有权利要我们再交租金甚至赶我们走呢?

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