2004年3月份，通过亲戚的朋友关系，和亲戚共同购买一座300平方左右的房子，总价款70万，首付款45万是我付的，并签订了收款协议，并有当时地产公司公证并盖上公章，协议记的大约意思是这样写的，旧房东收我首款45万元，余款25万元分三年还清，后做过户手续，没想到我这朋友之后余款一分钱未付，前几天才知道这房子是贷款房，因还不上银行本金和利息准备起诉产权人，拍卖该的房子，可我从付款已经住了整整九年了，这种情况如何处理，这种私下签订的购房协议有效吗，过错方是谁？现在房子升值了，难到就返还当时的首款就了事吗？请教各位律师，感激之至！

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