新交付房，房产证正在办理，6个月之内出产证，房东贷款35万。因为价格较同类房源便宜，我很想购买此房，房东提出以下要求： 1.先给房东35万-40万，帮房东还清银行贷款； 2.房东可以把钥匙、他的购房合同和发票等给我，以及房东的承诺书，意思是可以让我先装修住进去，因为房东的产证出来需要6个月左右时间； 3.等产证出来后，办理过户手续，还有银行贷款等，银行出贷款后再付尾款给房东。 请问这样的操作是否对下家存在风险？有哪些风险？因为时间比较久，该如何规避风险？ 谢谢！

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