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小产权房买卖合同的效力是什么

法律快车官方整理

2021-04-29 15:55

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　　买房的社会已经成为很多人的压力来源，而我们是知道的，购买房屋最重要的就是产权的转让，这关系到房屋直接归属于哪一方。当然大产权的房屋要比小产权的房屋好很多，因此很多人宁愿购买价格昂贵的大产权房屋，也不愿意购买小产权房，小产权房如何买卖？接下来法律快车小编为大家带来小产权房买卖合同的效力是什么具体内容。

　　一、小产权房买卖是怎样

　　小产权房常见的有二种：

　　1、是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买；

　　2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。

　　3、小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

　　二、购买小产权房需要注意哪些问题

　　1、看开发主体是否合法实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立具备法人资格和房地产开发资格的经济实体，也可以是村委会依法委托房地产开发的企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

　　2、看是否取得国有土地使用证按照有关规定，城中村的开发用地，必须经土地整体储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由国土房产局核发的国有土地使用证。

　　3、看是否符合城市规划城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定取得的保障。

　　4、看是否取得建筑工程施工许可证城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理以及组织竣工验收。

　　5、看有没有商品房销（预）售许可证这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。

　　三、小产权房买卖合同的效力是什么

　　小产权房买卖合同的效力如何认定

　　对于城镇居民购买农民小产权房的效力问题，目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。鉴于这种情况，一般而言，法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素：

　　一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;

　　二是双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形，也就是《民法典》（2021.1.1生效）第一百四十四，一百四十五，一百四十六，一百四十七，一百四十八，一百四十九，一百五十，一百五十一规定的情形;

　　三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村支两委的意见至关重要。

　　小产权房因其产生和市场形态的特殊性，因此在买卖过程中存在诸多法律漏洞，购买小产权房虽然价格便宜，但是风险很大，因此有意向购买小产权房的购房者一定要慎之又慎，而一旦确定购买，也一定要考虑以上三点内容，力保小产权房买卖合同的有效性。如果你还有什么具体问题想要咨询，可以在线咨询华律网。我们有专业的律师在线为你解答。

　　以上便是法律快车小编为大家带来的全部有关小产权房买卖合同的效力是什么的内容，关于小产权房如何买卖和买小产权房屋需要注意哪些问题，相信大家也有所了解了，不过小产权房也有一定的优势，如果人们的经济条件不好，但又想购买房屋的话，小产权房也是一个不错的选择。

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关联法条

《中华人民共和国建筑法》

《中华人民共和国民法典》

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