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购房九大陷阱之五：套贷行为要不得

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2019-11-21 15:54

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案例：2005年，陈静因做生意急需资金周转，于是想到利用银行可贷款购房总价70%的政策，通过虚假买卖房屋的方式进行贷款。

很快，经同学介绍，陈静找到了“托儿”费凡。双方商定，由费凡虚假购买陈静的一套房产向银行贷款，一切手续费用由陈静负担，所贷款项由陈静使用并归还，同时支付费凡一万元好处费，两年后，再将房屋产权转回陈静。

之后，双方按约在房地产交易中心办理了房屋过户手续，并向某银行贷款42万元。费凡也顺利拿到了一万元好处费。其后两年，双方相安无事，陈静每月按时还贷。2007年9月，当陈静要求费凡将房屋过户回来时，费凡看到两年里房价上涨了许多，便一直推脱不肯过户，并要求陈静再支付十万元的好处费，方肯过户。无奈之下，陈静一纸诉状告到法院，要求法院判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并恢复该套房屋的产权归陈静所有。法庭上，费凡辩称，买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，自己已向陈静支付了足额房款，陈静也履行了过户义务，因此不同意归还房屋。

法院判决：法院经审理后认为，本案的争议焦点是原、被告之间的房屋买卖是否真实。对此，法院查实了以下几点关键事实：1、从双方买卖合同的内容看，买卖合同对于涉及房屋买卖主要内容的房屋交付及办理转让过户的时间均未作约定，有悖常理。2、从还贷的情况看，按照常理，贷款应由贷款人费凡归还，但事实上，还贷开始后，一直是陈静每月将钱存入费凡的还贷卡内进行还贷的，费凡也一直将收到的银行还款对帐单邮寄给陈静保管。3、从首付款支付的情况看，费凡提供的资金来源不能印证其在陈静出具首付款收据的当日有支付该笔款项的能力。4、从产权证及相关票据的保管看，系争房屋过户完毕后，产权人变更为费凡的系争房屋产权证、个人住房抵押保证借款合同及办理贷款及登记过户所支付费用的票据均由陈静持有，有悖常理。5、从交易后房屋的居住情况看，系争房屋一直由陈静居住使用至今。

基于上述5点事实，法院认定双方之间的房屋买卖是为了以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，双方的这一行为扰乱了正常的社会金融秩序。因此，法院判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陈静归还贷款后，费凡将房屋产权恢复到陈静名下。

理财提示：虚构交易套取银行贷款案件在法院日常审理中并不少见。贷款人的动机，无非是觉得个人直接向银行申请大额贷款较为困难，或者即使获得贷款，一般也以较高的消费贷款利率计算，不够划算。而通过房屋买卖的形式申请贷款，不仅较易获得银行批贷，且能享受8.5折的优惠利率。

但事实上，这一做法存在很大的风险：首先，如果金额巨大，有触犯刑法、承担刑事责任的可能。其次，假意出卖人很可能因假意买受人反悔、在房屋上另行设立抵押等原因，而无法返还自己的房屋。通常，套贷者往往选择自己的亲属、朋友来签订假的买卖合同，以为这样不会有什么问题。但随着房价的持续非理性上涨，一些假买者往往会经不起巨额利益的诱惑，最终假戏真做，到期拒不返还房屋。甚至有的假买者另行到交易中心办理新的房产证，向其他人出售或抵押借款，最终导致亲朋反目。这种情况下，即使将来法院判决认定为假买卖，也可能基于第三人利益的保护而不能使房产返还真正的主人。

当然，风险不光只在假卖人一方，假买人也很可能因为假卖人无力继续按揭偿债，导致自身承担较重的民事责任。像本案中陈静套贷后把钱用于生意上的周转，但如果其生意出现问题，导致无力继续还债，则银行必定向费凡追债，进而使得费凡承担巨大的还贷风险和个人信用风险。

总之，套贷行为要不得，也不可因为贪图小利或者亲友请托不好拒绝而成为套贷人的托儿。

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