房屋增建违章建筑,签约时未明确告知,合同可否解除?

上海点评：
本案涉及到复杂的合同解释问题，即合同约定的“自行增建”的表述是否可以理解为该部分为违章建筑的披露，合同相对人签约时是否应当知道该部分为违章建筑，从而免除出卖方的瑕疵担保责任?

法院认为结合房产证的记载和该合同表述，一个理性的相对人应当知道该房屋为违章建筑，但购房人不能了解到该违章建筑破坏了房屋主体结构，对房屋构成重大安全隐患，因此合同仍然可以解除。

马欣萍诉吴君房屋买卖合同案
《案例精选》 2005年06月15日

－－房屋出卖人瑕疵担保责任的认定

【简要提示】本案涉及房屋出卖人的瑕疵担保责任的认定问题，房屋出卖人在出售房屋时向买受人隐瞒了有关房屋违章增建被责令拆除的重要信息，应承担相应的瑕疵担保责任，此种情形构成合同相对方撤销合同与解除合同两个形成权的竞合，买受人可以选择诉因。

一、基本案情
原告马欣萍。
被告吴君。

2003年12月11日，原、被告及房产中介上海世居房地产经纪有限公司就买卖北蔡镇莲溪路1－189号4－13幢的花园住宅签订了居间合同，约定将签订正式的房屋买卖合同，原告交付了定金。同日，原、被告又签订了补充条款，约定：“该房所占的土地面积除有计入建筑面积的部分以外，原房东自行增建的38.4平米部分无偿赠与下家业主，由其自行处理，包括70平米地下室”。2003年12月19日，原、被告签订了正式的《房地产买卖合同》，约定：由原告向被告购买位于浦东新区北蔡镇莲溪路1－189号4－13幢的花园住宅，合同价款人民币160万，由被告分期支付。该买卖合同并未就每平方米单价作出约定，而仅约定了整幢房屋的价格。该份买卖合同附有补充条款，第3条为：“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑（包括甲方自行增建的所有建筑）和地下室的权利和义务无偿转移给乙方。”同日，双方签订补充合同，将合同价款变更为240万元。2004年1月29日经房地产管理部门核准，该房屋所有权过户给了原告。至双方发生争议前，原告已按约分期支付了168万元，尚有72万元未付，原告未拿到房屋钥匙，未实际入住。2004年2月14日，原告在办理系争房屋验收交接手续时，管理该小区的上海实发物业管理有限公司告知原告，该房屋存在违法搭建，应当予以拆除，物业公司早在2003年4月4日就通知被告要求拆除。之前，原、被告在缔结买卖合同的过程中，被告未将物业公司曾向其发出通知要求拆除增建部分的情况告知过原告。原告获悉该情况后，即电话通知被告和房地产中介进行交涉，并在2004年2月19日委托律师向被告发函，指出被告隐瞒物业公司通知的情况，并告知将中止付款。被告随即于2月24日委托律师向原告回函，要求原告按约支付剩余房款。原告遂于同年3月11日再次委托律师向被告发函，重申其立场，并通知被告解除合同。多次交涉无果后，原告提起诉讼。

原告以被告交付的标的物在权利和质量上都存有重大瑕疵，而被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，致使原告购买房屋的合同目的无法实现为由，诉请法院判令解除双方的房屋买卖合同。被告则认为，关于房屋的增建情况，被告已在房屋买卖合同中作了说明，并未隐瞒，且原告在购买房屋前曾实地查看过，理应知晓房屋的增建情况。原告自愿买受房屋，事后又以房屋存有瑕疵诉请解除买卖合同，于法无据，理应驳回。

审理中查明，4－13幢房屋是独栋花园住宅，原建筑面积为182.32平方米，被告增建后面积大约增加了38.4平方米，被告的增建改变了房屋的主体结构和外观。被告的增建行为未获批准，属违章擅自增建。

案件审理中，法官向原告行使释明权，要求其明确诉讼请求。原告代理人于2004年4月28日书面致函本院，确定原告在本案中的诉讼请求仅为解除合同，合同解除后的返还和赔偿不在本案中提出。

二、法院的认定和判决

法院认为：原、被告于2003年12月19日签订的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》并未就每平方米单价作出约定，仅约定了整幢房屋的价格，被告自行增建的部分已经构成该幢房屋不可分割的组成部分，因此增建部分亦为买卖合同的标的。原、被告间《房地产买卖合同》之补充条款第3条“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑（包括甲方自行增建的所有建筑）和地下室的权利和义务无偿转移给乙方”，显然也不能解释为赠与关系。本案涉及两个关键问题。其一为对合同补充条款的解释问题，其二为被告隐瞒物业公司通知的法律意义问题。就合同补充条款的表述“自行增建”、交由买方“自行处理”的理解，由于补充条款已经订入书面合同，双方都已对此签字认可，故不宜作为一方的要约进行解释，而应当作为双方当事人合意的文本条款，从一个理性的第三人的角度对之进行解释。补充条款的用语虽然并未明确地、直接地指出增建部分为违法建筑，但两个“自行”表明了增建部分与房屋其他部分是有差异的，再结合房产证平面图给出的信息，一个理性的买受人应该知道增建部分在法律上是有瑕疵的，增建部分法律上的瑕疵意味着今后有被强制拆除的风险。由于增建部分改变了房屋的主体结构，使得增建部分和原有部分已成为一体，这种风险如果真实发生将导致整幢房屋使用价值重大贬损。但是，一个理性买受人所能接受的这种风险只能是或然的、将来可能发生的风险，并且在一个可以合理预见的期限内暂无风险，没有人愿意接受岌岌可危的标的物。物业公司在2003年4月向被告发出的拆除通知是一项重要的信息，大大增强了增建部分将被拆除的可能性和迫切性；并且，该信息的重要性达到了如果原告知道便不会与被告签约的程度，原告在知晓该信息后立即作出强烈反映也证明了这一点。被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，没有尽到合理的瑕疵告知义务，故不能免除瑕疵担保责任。由于增建部分涉及到房屋的主体结构，使得原告合同目的不能实现，原告解除权成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：

原告马欣萍与被告吴君于2003年12月19日签订的关于买卖位于浦东新区北蔡镇莲溪路1－189号4－13幢花园住宅的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》依法解除。

案件受理费人民币100元，由被告吴君承担。

一审判决后，被告不服提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

三、对本案的解析与研究

本案事实清楚，但涉及的法律问题却颇值得思考。本案原告完全可以诉请撤销合同，但却提出了解除合同的诉求，并最终得到了法院的支持，法理何在？本案所涉房屋买卖合同既然解释为已披露了违章搭建的情况，为何依然判决解除合同？[page]

（一）关于本案的请求权基础

本案原告的诉讼请求为解除原被告间的买卖合同，其请求权基础为我国《合同法》第94条第（四）项关于合同相对方的违约行为导致合同目的不能实现的规定。而解除合同的前提则在于该合同本身是有效的，既非自始无效，也未事后被撤销。但本案的争议点在于出卖人是否在缔约时隐瞒了重要的信息，这涉及到出卖人是否构成欺诈或者买受人是否构成重大误解。也就是说，原告本可以依据《合同法》第54条的规定，要求撤销买卖合同，但原告却认为合同有效，出卖人应当按照合同的约定履行交付无瑕疵的标的物的义务。由于合同标的物在事实上存在重大瑕疵，且该瑕疵达到了买受人合同目的不能实现的程度，故要求解除合同。

这就引申出一个问题：在合同一方缔约时故意为虚假的意思表示或者隐瞒重要信息的情况下，是否构成合同相对方撤销合同与解除合同这两个形成权的竞合，合同相对方是否可以选择诉因？

由于法院最终认定买卖双方缔约时都存有过错，应当各自承担责任，因此，选择何种诉因对原告而言实际意义不大。但在很多情况下，撤销合同与解除合同可能会导致不同的结果。合同撤销后，相对方承担的是缔约过失责任；而合同因一方行使解除权而解除，则相对方承担的是违约责任。通说认为，缔约过失责任的范围在于信赖利益，而违约责任的范围在于履行利益，而通常履行利益大于信赖利益。故此，如能选择解除合同并要求赔偿损失，则对该方当事人更为有利。

我们认为，应当允许当事人选择行使形成权。这是因为，出卖人故意隐瞒瑕疵，其对外所作的关于标的物品质的意思表示与其心中实际所知的标的物之品质并不一致，但是这种不一致并不为买受人所知晓。出卖人的这种标的物并无瑕疵的意思，属于相对人不知情的单独虚伪意思表示，根据民法理论的通说，从善意的买受人角度而言，应当是有效的。如果买受人基于信赖而与出卖人订立了合同，那么事后他可以在除斥期间内以受到欺诈或者其存在重大误解为由撤销合同；但隐瞒瑕疵的出卖人则并不享有撤销合同的权利。当然，作为可撤销的合同，买受人也完全可以选择不撤销合同。如果买受人不愿意撤销合同，或者因为疏忽超过了撤销合同的除斥期间，那么合同便不再是效力待定，而是确定有效。合同有效则约定的义务应当履行，故意隐瞒瑕疵的出卖人负有给付无瑕疵的标的物的义务。如其不履行，则买受人可以根据《合同法》第111条的规定合理选择减价请求权或者解除合同请求权，在买受人的合同目的不能实现的情况下，其当然有权要求解除合同并赔偿损失。

（二）关于本案所涉合同的解释

解除权作为一种重要的形成权，根据法理只需解除的意思表示到达相对方便可生效，而无需相对方的同意。事实上，相对方大都会提出解除权的行使不符合条件，拒绝承认合同已经解除，解除方为行使合同解除后产生的请求权便难免要进行诉讼。故此，如果明知双方争议很大，那么直接以诉讼的方式行使解除权，也不失为一种合理的选择。

本案即是以解除一个有效合同的诉请而提起。原告认为，根据买卖双方的合同约定，被告负有交付在法律上和质量上都无瑕疵之房屋的合同义务，而事实上标的物却存在重大瑕疵（违章搭建且已改变主体结构），导致原告合同目的无法实现。被告则认为，房屋虽然存在违章搭建，但是买卖合同补充条款已经约定了“自行增建的部分无偿赠与下家，由下家自行处理”，因此瑕疵已经披露，原告自愿接受，不得再行解除合同。这样，关键问题即在于“自行增建”、“自行处理”应当如何解释，两个“自行”是否意味着增建部分为违章建筑的披露。

合同内容是依构成法律行为的意思表示的内容而定，因而，明确合同的含义其实是明确构成合同法律行为的意思表示的意义。民法理论对于意思表示的解释究竟是注重于内心意思还是外在表示，而有意思主义与表示主义的分歧。意思主义认为，合同作为法律行为，其核心是行为人的意思，意思被视为产生、变更、消灭权利义务的实质性因素，而表示仅起从属作用，因此解释的目的是探求当事人的真意。表示主义认为，合同作为法律行为的实质是行为人的外在表示而非内心意思，解释的对象应是当事人的表示，解释技巧上注重从订约时或订约后的客观情况去推定，从相对人足以合理客观了解的表示内容为准，以保护相对人的信赖利益。现代学界以及各国司法实践多采折衷立场，但总体而言偏重表示主义，在关注相对人安全价值及自由价值的同时，要求相对人必须合理地去理解，这使得起决定作用的并非相对人的内心意思，而是理性相对人的客观意思。因此，一方面要求表意人于表示其意思时，应顾及相对人了解可能性；另一方面，相对人亦须尽必要的注意去了解表意人意图表达的内容，故在解释上应特别斟酌相对人明知或者应当知道的事实，并依据交易惯例及诚实信用原则加以综合判断。

本案所涉合同补充条款中的“自行增建”，仅从文意解释为中性词，并无违章搭建的含义。对出卖人而言，条款作如此表述应该是在于表明增建部分在合法性上存有瑕疵，希望该条款能免除其瑕疵担保责任。而买受人作为我国台湾省人，基于文化背景的差异，其并未了解出卖人真意的可能性也存在，但是其应当明了“自行增建”部分与房屋其他部分存有差异，故其亦应当尽力了解出卖人所称“自行增建”的含义。此种情况下，基于补充条款已经订入合同文本，法院采取了理性第三人的角度对该条款进行解释。根据房地产的交易惯例，房地产权证平面图的记载以及买受人订约前实地查看过房屋的情况，认定买受人知道或者至少应当知道房屋存在违章增建的情况。从而，将合同补充条款解释为已经披露了增建部分在法律上存在瑕疵。但是，同样是基于理性第三人的角度，已经改变了房屋主体结构的“自行增建”部分，在买卖双方合同的语境下，也不应当是岌岌可危的，而是在可预见的合理期间内暂无拆除风险的。但物业公司的整改通知，无疑将改变一个理性第三人对于合同标的物合理预期的基础，出卖人隐瞒了这一重要信息，则不能免除瑕疵担保责任。