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如何应对新版商品房买卖合同纠纷

法律快车官方整理

2020-05-28 16:44

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　　核心内容：日前新版《广州市商品房买卖合同》公开征询意见，对售房很多环节做了细致规定。如：收楼后发现墙体开裂、房产证延迟办理、承诺兑现不了情形等。面对这些可能发生的纠纷，开发商和业主该如何应对呢？下面法律快车小编为您介绍。

　　日前新版《〈广州市商品房买卖合同〉示范文本（征求意见稿）》（下简称《合同》）正式公布征询民意。此次《合同》对预售房较多产生纠纷的环节，都做了细致规定。今后，购房者面对纠纷都可“对号入座”进行应对，这些可能发生的纠纷包括：在收楼后发现墙壁开裂、房产证办理延误、销售时承诺开通楼巴等却兑现不了、开发商在购房者未入住前擅改规划等。

　　收楼：墙壁开裂可限期先修再收楼

　　此次《合同》首次出现了“先查验后收楼”的约定，引导购房业主在办理收楼手续前进行房屋查验，避免收楼后再查验时发现问题难以得到及时解决的情况。

　　开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件，作为购房者查验和办理交付手续的前提条件。查验该商品房时，购房者对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由开发商按照有关工程质量规范和标准在限定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

　　验房时可提出异议的问题包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏和灯具、电器等电气设备不能正常使用等。

　　办房产证：未如期办证购房者可单方申请

　　开发商应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。

　　购房者和开发商可以在签约时，约定是由双方共同办理房产证还是委托开发商进行办理。如果是双方共同办理房产证的，要在交楼不超过180个工作日向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如果是委托开发商进行办理的，开发商应当在交楼不超过210个工作日，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以购房者为产权人的房地产权证交付购房者。[page]
　　因开发商原因未能如期办好房产证的，开发商要从逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向购房者支付违约金。

　　现实中，开发企业常常拖延办理房产证。如果开发商未在规定时间或者上述约定的期限内与购房者申请房地产转移登记的，购房者可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。

　　公共配套：承诺开楼巴要给出设置方案

　　此次《合同》除保留修建性详细规划图或建设工程设计方案总平面图的公示图这一附件外，还增加了公建配套设施配建信息附表，帮助购房人更清晰地了解项目配套信息，开发企业未按规划要求建设、移交公建配套的，明确约定的违约责任，防止房地产开发项目销售中虚假、夸大宣传配套信息，或拖延配套公共服务设施的建设、移交，影响居民正常生活。

　　其中，如果在销售时开发商承诺要开通楼巴的，必须在购房合同中作出明确，并且要给出详细的楼巴设置方案，包括：楼巴运营商、线路设置、停靠站点、车型、票价和服务期限等。如果开发商未能按约定配套楼巴，也要按约定好的违约金进行赔付。

　　规划调整：擅改规划致退房要付一成违约金

　　此次《合同》规定，开发商要将政府审定的小区规划等附在合同上，开发商不得擅自修改调整规划。

　　在与购房者签订合同后，开发商对该商品房所属项目的修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图进行调整涉及修改强制性指标的，修改道路系统、建筑和绿地布局、竖向设计、建筑物的使用功能、层数、高度、退让距离和建筑间距的，修改其他直接涉及利害关系人重大利益关系的内容的，应当报经原审批的行政主管部门批准。

　　开发商在依法申请规划修改前，要书面通知购房者。除了“因国家政策调整导致需按国家新政策调整设计的”等5种情况外，开发商应当先暂停预（销）售，并取得该房地产项目全部已预（销）售单元购房者和建设项目抵押权人的书面同意意见。

　　开发商未依法通知购房者并取得同意意见的，购房者可书面通知开发商，进行退房。开发商必须在退房通知送达15日内退还已付的全部房款（含已付贷款部分），并自购房者付款之日起计算利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）；同时，开发商按照全部房价款的10%向购房者支付违约金。如果购房者不解除合同的，有权要求开发商按签约时双方约定的条款，赔偿损失。

　　面积误差：“缩水”超3%部分赔双倍房款[page]
　　购买一手预售房屋时，有时会出现签订合同时的面积，与实际收楼面积存在误差。

　　此次《合同》对房屋实测面积的误差，有着非常细致的规定，可避免出现纠纷。以建筑面积计算房款的为例，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，按照合同约定的单价据实结算房价款，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%的，购房者有权选择单方解除合同或继续履行合同。

　　假如购房者同意继续履行购房合同，又分两种情况：房屋实测建筑面积大于合同约定建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照合同约定的单价结算补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商负责，所有权归购房者；房屋实测建筑面积小于合同约定建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

　　案例：陈小姐购买一套100平方米预售房，如果收楼面积为97平方米，则开发商要退还3平方米的房款和利息；如果收楼面积为95平方米，则有2平方米的房款要双倍赔付。如果收楼面积为103平方米，则陈小姐要按签约时的房价再给3平方米的房款；如果收楼面积为105平方米，那么陈小姐还是只给3平方米房款，得到多5平方米的产权。

　　商品房买卖合同

　　查验该商品房时，购房者对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由开发商按照有关工程质量规范和标准在限定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

　　如果开发商未在规定时间或者上述约定的期限内与购房者申请房地产转移登记的，购房者可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。

　　如果在销售时开发商承诺要开通楼巴的，必须在购房合同中作出明确，并且要给出详细的楼巴设置方案。

　　开发商在依法申请规划修改前，要书面通知购房者。开发商未依法通知购房者并取得同意意见的，购房者可书面通知开发商，进行退房。