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二手房律师为您解答交易中的十四个问题

法律快车官方整理

2019-11-20 04:13

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　　为您解答交易中的十四个问题

　　1,遗产继承程序中的房屋可否出售?

　　对于继承人欲出售所继承房屋的，应首先完成继承房屋过户手续，再进行房屋出售(供参考,具体请咨询房管部门)。

　　2, 房屋使用权人(如：公房承租人)可否过户，即转让使用权?

　　必须得到产权单位(既房屋所有权人)的确认认可。此单位或房管所是否允许使用权人转让房屋的使用权，需要哪些手续，如何收费等是关键。

　　3,需“改底单”的房屋可否出售?

　　不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买。

　　4,夫妻双方各有央产房的，可否出售?

　　均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。不补超标的,不得出售。

　　5，房屋产权性质都有哪些?

　　答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。

　　6，房屋产权证上注有“成本价”或“优惠价”的房产，请问如何上市交易?

　　答：产权证上注有“成本价”的已购公房可以直接上市交易。产权证上注有“优惠价”的已购公房，在交易时需要按交易当年房改成本价的6%补交房价款后，才可以按照成本价已购公房的有关政策上市出售

　　7，经济适用房如何再上市出售?

　　答：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局补交综合地价款。

　　按照最新的管理办法，政府有优先回购权。

　　8，公房上市出售需要原来产权单位同意吗?

　　答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即市属产权房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售;另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格才可以上市出售。

　　9，业主在产权证办下来之前能出售房屋吗?

　　答：不能，因为房屋还不具备上市交易资格。如果没有房产证，房管局和公证处都不会受理交易手续。但是北京地区此类合同法院一般认定有效。

　　10，“央产房”出售有什么特别?

　　答：①央产房上市需要到位于蓝岛的“央产房交易办公室”办理上市核准手续;②央产房上市需要做超标处理③央产房委托中介交易必须由“”等三家指定中介代理④业主必须提供所售房屋的物业供暖结清证明。

　　11，买卖双方不能亲自到场办理权属转移，签署相关文件的应如何办理?

　　答：应有国家认可的公证机构所出具的公证书，并附加被委托人的身份证原件及复印件。

　　12，一个客户想买房，希望把产权证写儿子的名字，可以做吗?需要什么证明材料?

　　答：可以做。如果您的孩子未满18周岁，需提交被监护人与监护人的关系证明、监护人的有效证件、合法监护人监护权公证书。满18周岁可以直接办理。

　　13，业主不能亲自办理出售手续，应如何委托他人办理?

　　答：A受托人与产权人夫妇双方共同办理委托公证，产权人夫妇双方需提供身份证、户口簿原件，产权证原件，结婚证原件，如果是公房还需提供原购房协议;B如果产权人去世，第一顺位继承人(父母、配偶、子女)其中一人若想出售，其他人需提供放弃继承的公证书。公证时需所有第一顺位继承人到场，同时还需提供产权人的死亡证明、产权证原件。C单身直接办理委托公证

　　14 业主去世，要变更所有权证名字怎么办理?

　　答：需携带业主遗嘱、所售房屋产权人死亡证明、合法继承人放弃继承的公证书、原购房协议，产权证办理更名手续即可。具体情况参照各区房管局规定。如产权人生前未立遗嘱，则需合法的第一继承人同时到公证处办理继承公证，然后到房管局办理相关手续即可。在办理产权证更名时不需交纳契税，只需交纳5元的印花税。

　　(摘录：北京房产官司北京知名)

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