租赁合同解除权的司法实践问题

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　　 （一）解除效力发生时间点的判断标准

　　 实践中，当事人在起诉时往往主张的是“请求法院解除其与某某之间订立的合同”。实际上，根据《合同法》第96条的规定，法院对此纠纷作出的判决，也只是确认或否认当事人解除合同的效力而已，而不是法院自己来决定合同是否解除，以及发生合同解除效力的时间。同样，对于合同相对方对于解除权人解除合同行为表示异议，而致双方纠纷须经裁判确定的，其合同解除日期应当如何起算问题，也应当如此处理。即“合同自解除合同的意思表示到达对方当事人时解除，不因对方当事人的异议而受影响。这样，可以防止违约方故意提出异议阻碍合同的解除。”“解除权之行使，只须向他方当事人以意思表示为之，不必请求法院为宣告解除之形成判决。当事人间于解除之意思表示有效与否有争执时，虽须诉请法院裁判，但法院认为此项意思表示有效者，解除之效力，仍于此项意思表示达到他方时即已发生，非自判决确定时始行发生。”

　　 （二）诉讼前未经通知程序的合同解除自何时发生效力的判断标准

　　 在经过通知程序的纠纷中，如果确认合同可以解除，则合同解除的时间应当自解除通知到达对方当事人时起算。对此问题，《合同法》已经有明确的规定，在适用中不存在问题。有问题的是合同解除权人在起诉前并未以通知对方的方式行使解除权，而是直接起诉要求解除合同。那么，对于这种解除合同的情况，其解除日期应当如何起算？实践中对此是有分歧的。有的认为应当从判决确定生效之日起算；有的认为应从起诉时起算；还有主张区分情况：如果一审判决已经明确了合同解除日期，二审维持一审判决的，则从一审判决确定的时间起算。一审未明确解除日期的，则从二审判决生效时起算；还有的认为应当从原告起诉的起诉状副本送达对方当事人时起算。

　　 结合《合同法》立法的本意来分析，即从立法解释的角度来看，应以最后一种观点较为恰当。理由主要在于：首先，《合同法》规定解除权人在解除合同前应当通知合同相对方，合同自通知到达对方时合同解除。如果解除的通知没有到达对方当事人，解除合同的行为就是没有效力的。因此，尽管解除合同并不以合同相对方的同意与否作为条件，但必须通知对方，使对方知道解除权人有解除合同的意思却是必要的。如果以解除权人提起诉讼的时间作为合同解除的时间，就等于剥夺了《合同法》赋予合同相对方及时了解合同是否解除情况的知情权。其次，法院的判决在合同解除纠纷中的作用，仅仅是确认当事人有无解除合同的权利，以及当事人是否已经合法解除了合同，而不是代替当事人作出解除合同的决定，或者决定当事人之间的合同应当自何时起解除。因此，以判决来判定当事人之间合同是否解除，而不是确认当事人自己的意思是否合法，是与《合同法》的立法本意不符，而且也有悖于私法自治原则的。法院的判决只能是对权利人行使权利是否合法予以审查，而不是代替当事人行使实体权利。第三，《合同法》虽然对解除权人行使解除权规定了通知义务，但并不要求对方同意通知的内容，且对于通知的形式并没有限定。这点许多学者也持赞同态度，认为“解除之意思表示，民法上为不要式，得欲裁判外及裁判上为之。在裁判上得依诉状、答辩书送达于相对人，或依口头辩论上攻击或防御之方法为之。”因此，除非当事人对通知的方式另有约定，否则，只要是可以起到使对方了解其有解除合同意思的通知，应该说都是可以的。而起诉要求解除合同的行为，已经足以表明了解除权人有解除合同的意思。而相对方知道该情况与否的最主要证据就是起诉状的副本已经送达和签收（其他人代替签收的，应视同本人的签收）。所以，以起诉状副本的送达作为合同解除的起算日期，是比较合理的。当然，如果在起诉状副本送达之外，另有其他途径而可以使对方当事人知道合同解除意思的，自对方当事人知道合同解除意思时作为合同解除的起算日，应当也是可以的。至于当事人虽已经行使解除权，要求解除合同，而法院否认其解除合同合理性和合法性的，自然不存在解除效力的起算问题。

　　 （三）法定解除权的行使程序

　　 合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的原因系有法律直接规定，只要发生了法律规定的这些情形，当事人即可解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的原因则是基于合同当事人自己的协商形成。根据《合同法》’第94条的规定，此类法定解除主要有四种类型：不可抗力、预期违约、迟延履行主要债务及合同目的落空。其中，基于不可抗力解除合同的情况，“解除权由双方当事人享有，任何一方都可行使”。而其余三种，则由守约方享有解除权。

　　 从合同解除的程序上看，法定解除与约定解除也有所不同。这主要体现在当事人迟延履行主要债务的法定解除情形。根据《合同法》对于当事人迟延履行主要债务时解除合同条件的规定，守约方首先仍须向违约方为履行催告，给予违约方合理的履行期限，只有经过催告履行期而违约方仍未履行的，方可解除合同。在此，实践中容易引发争议的是对“合理期限”如何判断。因“合理期限”本属内容不确定的概念，需要进行“价值补充”才能恰当适用。因此，对其内容应当如何填充，属于法官根据个案自由裁量的范畴，不能期待给出一个明确和具体的答案。不过，在“价值补充”时应当注意，对于“合理期限”的理解不能过于僵化，认为既然要求了“期限”，而“期限”必然是一段时间的经过，因此，无论任何情况，都至少确定几天或者几个月以上才为“期限”。事实上期限是否合理的判断，从根本上说是要结合合同本身的性质、履行的急迫性（包括考虑减少损失的必要）等因素来具体判断的，不能强制划定底限或者上限。如对于特别需要立即履行的合同，催告的同时就要求违约方继续履行的，也可以认为已经是给出了合理的催告履行期限；对于不是特别急迫的合同，则应当要求所给出的期限在时间上存在一定的间隔。这主要是因为合同不能得到及时履行，本身就是违约方的过错，因其过错己经给守约方造成了一定的损失和不便，如果在催告后的履行期限问题上对于守约方要求过于苛刻，就等于是要求守约方为违约方的行为承担不利后果，也会在客观上起到鼓励违约的后果，因此是不宜倡导的。

　　 除这两种理解以外，还有解除权自解除权人催告之日起算的可能理解。对此，我们认为也不恰当。因为：第一，催告行为的行使在实际上会发生形成权一样的效力，即催告人只要向相对方发出催告的意思表示，当然发生催告的法律后果，因此，其行使应当有一定的权利基础，而不能凭空产生。当催告的后果是促使解除权发生效力的条件逐渐具备时，其合理的权利基础只能是解除权。也就是说，催告行为本身就是只能基于解除权的基础上行使的，催告行为就是依据已经产生的解除权而行使的，否则这种要发生一定法律后果的催告行为就没有合法的基础。第二，如果从催告之日起计算一年的除斥期间，就会出现当事人的意思自治与法律规定之间的冲突和矛盾，即解除权人给予对方的继续履行期限超过一年时，该继续履行期限是否还有效？如果有效，就意味着除斥期间的规定失效。如果无效，就意味着解除权人不能给迟延履行一方更长的继续履行期限，但这种强制性否定当事人意思自治的做法又明显缺乏法理基础。因为当事人连自己的权利都可以自由放弃，为什么却不能允许对方再迟延一段时间履行债务呢？第三，由于存在前面列举的这几点难以圆满解释的问题，所以，即使存在这种解释的可能性，也不如采纳以导致解除权发生的事由产生之日为解除权产生之日更为恰当合理。[page]

　　 当然，如果仅仅是从导致解除权产生事由发生之日的事实，来确定“解除权产生之日”，也会存在不恰当之处。如解除权人确实不知道相对方存在违约事由等等情况的，这样确定就不够公平。因此，“解除权产生之日”固然要以“导致解除权产生的事由发生之日”起算，但还应当是在“解除权人知道或者应当知道该事由发生”的前提之下起算。

　　 2．租赁合同类推适用该司法解释规定的解除权除斥期间的可能性

　　 对于形成权行使的除斥期间，法律一般不作统一的规定，而是针对各个形成权分别作出规定。如针对欺诈、胁迫订立的合同，被欺诈、胁迫方行使合同撤销权的除斥期间就是半年。那么，对于《民法通则》以及合同法都没有明确的合同解除权的除斥期间，是否可以类推适用该司法解释规定的一年除斥期间呢？我们认为，除斥期间的规定原则上说应该由法律来直接规定，不能随意扩大解释。但是，解除权作为形成权本身，确实应该都有一个明确的除斥期间规定。对于其他类型的合同来说，虽然在合同的权利义务上会与买卖合同有所不同，会使人产生是否能够类推适用上的顾虑，但实际上各国立法对于除斥期间的规定，多数都是在总则部分出现的，而不是针对某类合同规定的，其目的就是要使这种规定能够得到一体适用。在我国实际上也应当是如此，即合同解除权除斥期间的规定，应当是对所有类型的合同都可以适用的，如果仅仅适用于买卖合同，而不能适用于租赁、借贷、承揽等合同，只会在不同合同类型之间造成“歧视”或者说“差别待遇”，这显然是不合适的。因此，我们倾向于认为，该司法解释确定的合同解除权的除斥期间规定，可以类推适用于所有合同类型。

　　 租赁合同消灭后，其后果如何的判断标准

　　 租赁合同是一种继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而对租赁物使用、收益。合同消灭之后，租金虽有返还可能，承租人之使用、收益却根本不可能返还。所以，租赁合同的消灭只能向将来发生，而不能溯及既往，其消灭之效果只能自产生终止原因之时起，向将来发生效力。这也是在一些大陆法系国家将消灭租赁合同关系的行为称之为“终止”，而不称之为“解除”的原因。只不过我国《合同法》并未做“解除”与“终止”的区分。因此，在谈到解除租赁合同时，均应将此解除解释为仅向将来发生效力，而不具有溯及力的解除，以免引起误解。

　　 租赁合同消灭以后，如双方别无其他损害赔偿或债务存在，而承租人仍占有租赁物的，应当负租赁物返还义务，向出租人返还其占有之租赁物；租赁物上有增设物的，承租人可以行使取回权而取回其物，如不能取回的也可以折价由出租人作为有益费用偿还出租人如收受有承租人支付的押租金的，也应该及时返还。双方如存在其他债务，也应当各自清偿，否则仍生损害赔偿责任。