借名购买限价商品房合同无效赔偿借名人一百万元的房屋差价损失

案件基本事实

梁某与梁某某系姑侄关系,2 008年7月，梁某某获得北京市限价商品房申请购买资格，申购的限价商品房位于北京xx地区，因房屋距离梁某某工作地点较远, 遂与梁某达成协议，由梁某借用梁某某名义购买限价商品房，购房首付款、相关税费及购房贷款均由梁阳承担，待过户条件符合时再过户至梁阳名下。达成一致意见后，梁某某与某某房地产开发公司签订房屋买卖合同，梁某支付了购房款和相关税费。之后房地产开发商交付房屋，梁某对房屋进行装修并居住使用至今。

因梁某某不承认双方存在借名买房合同关系，且房屋为限价商品房屋借名购买房屋违法法律、法规的强制性规定，为了维护自身合法权益梁某向人民法院提起诉讼，请求人民法院确认双方的借名买房合同无效，梁某某返还购房款及装修款并赔偿房屋升值损失200万元；

法院判决结果

一、梁某与梁某某就北京市xx区XXX房屋的借名买房合同无效;

二、梁某某于本判决生效后七日内返还梁某购房首付款十九万九千九百九十元，还贷款十五万八千七百六十五元、装修残值三万元；

三、梁某某于本判决生效后七日内赔偿梁某房屋升值损失一百二十万元；

律师解析

损害社会公共利益的合同无效。梁某在梁某某购买涉案房屋时支付了绝大部分的首付款，并持续偿还涉案房屋贷款至2016年10月。涉案房屋取得后亦由梁某及家人居住使用至今，可以认定，梁某与梁某某之间存在借名购买涉案房屋的关系。本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故本梁某与梁某某就涉案房屋的借名买房合同关系无效。

合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当相互返还。对于梁某要求返还的购房款一节，现有证据可以认定其支付了首付款199990元，还贷款158765元，对于上述款项，梁某某应当予以返还。对于梁某主张的装修款一节，因房屋装修后系梁某在居住，故对于其要求返还装修款一节不予支持，但考虑到装修尚有残值，且双方就装修残值达成一致意见，梁某某亦同意返还，故法院对此不持异议。

合同被确认无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。考虑到梁某某作为被借名人，在借名关系成立之时明知涉案房屋性质，故其应对合同无效承担主要责任。对于梁某主张的房屋升值损失一节，综合考虑房屋现值和原购买价格的差异所造成的损失及双方对涉案房屋的出资情况法院予以酌情认定。