玉树州债权债务律师

月9日，经H公司居间介绍，赵某英与吴某杰签订北京市存量房屋买卖合同，购买位于北京市大兴区一号房屋。因涉案房屋系吴某杰与妻子共有产权，吴某杰妻子拒绝在合同附件共有权人同意出售声明上签名，房屋买卖合同无法继续履行。后H公司起诉赵某英、吴某杰，法院判决赵某英向H公司支付居间服务费50000元。赵某英认为合同不能履行的责任应归于吴某杰，遂起诉要求解除合同、吴某杰支付违约金及居间服务费。二、原告诉讼请求1.判决解除双方于2018年1月9日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.判令吴某杰向赵某英支付违约金300000元；3.判令吴某杰向赵某英支付居间服务费50000元；4.本案的诉讼费由吴某杰负担。三、被告辩称吴某杰不同意赵某英的诉讼请求，理由如下：1.合同签订时遇到障碍，未整体签订，未实际履行，不存在违约行为。附件二共有权人同意出售声明房屋共有产权人未签字，合同未生效，且赵某英也未支付定金，不存在违约问题。2.吴某杰未与H公司建立委托关系，居间服务费应由赵某英承担。H公司未真正促成交易，赵某英支出中介费是对部分服务的支付对价。四、法院查明1.2018年1月9日，赵某英与吴某杰签订北京市存量房屋买卖合同，约定出售房屋坐落于北京市大兴区一号房屋，成交价格及物品作价总计4280000元。合同签订日买受人向出卖人支付购房定金500000元，违约方须按照购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。2.合同签订当日，双方签署了存量房交易结算资金自行划转声明，但附件二共有权人同意出售证明吴某杰妻子不同意签署，赵某英未按约支付定金及后续房款。3.2020年法院作出判决书，查明赵某英、吴某杰与H公司签订居间服务合同，约定赵某英应按照住宅买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日支付。法院认为H公司的居间服务未完全履行完毕，酌定赵某英应支付居间服务费50000元。判决生效后，赵某英于2020年11月3日向H公司支付居间服务费50000元。4.吴某杰称涉案房屋因与妻子签署离婚协议，于2018年3月18日签订买卖合同出卖，并非一房二卖。五、裁判结果1.赵某英与吴某杰签订的北京市存量房屋买卖合同解除；2.吴某杰于本判决生效之日起十日内支付赵某英违约金60000元；3.驳回赵某英的其他诉讼请求。六、房产律师点评当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。赵某英与吴某杰签订的北京市存量房屋买卖合同自双方签字时成立，吴某杰关于因附件二未签订合同未成立的主张，法院不予采信。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行义务。因吴某杰妻子未签署共有权人同意出售证明，赵某英考虑实际履行风险未按约支付定金并无不妥。现合同未实际履行且涉案房屋已再次出售，赵某英要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定，违约方须支付违约金并赔偿守约方已交纳的居间服务费用等损失。考虑到赵某英已及时止损未产生较大实际损失，法院综合实际情况，酌定由吴某杰支付赵某英违约金60000元。办案心得一、合同成立的认定当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在本案中，赵某英与吴某杰签订的北京市存量房屋买卖合同自双方签字时即已成立，吴某杰以附件二未签订为由主张合同未成立的观点未被法院采纳。这明确了在合同签订的过程中，只要主要合同文本经双方签字确认，即便存在附件未完全签署的情况，合同依然可以成立。这提醒我们在处理合同纠纷时，要准确把握合同成立的要件，不能仅仅因为某些附属文件未签署就否定合同的整体效力。二、合同履行中的风险考量本案中，因涉案房屋系吴某杰与妻子共有产权，吴某杰妻子拒绝在合同附件共有权人同意出售声明上签名，导致合同无法继续履行。赵某英在这种情况下未按约支付定金及后续房款，法院认为其行为并无不妥。这体现了在合同履行过程中，当事人有权对可能出现的风险进行合理考量。当出现可能影响合同履行的重大风险时，当事人可以采取适当的措施保护自己的权益。作为律师，在为当事人提供法律服务时，要充分考虑各种可能的风险因素，为当事人提供合理的法律建议，确保当事人在合同履行过程中的合法权益得到保障。三、违约责任的判定根据合同约定，违约方须按照购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。然而，法院在考虑违约责任时，并非机械地按照合同约定进行判决，而是综合考虑了实际情况。由于赵某英已及时止损未产生较大实际损失，法院酌定由吴某杰支付赵某英违约金60000元。这表明法院在判定违约责任时，会充分考虑案件的具体情况，平衡双方的利益。在处理类似案件时，律师需要全面收集证据，准确分析案件的实际情况，为当事人争取合理的违约责任认定。四、居间服务合同的影响本案中，赵某英、吴某杰与H公司签订的居间服务合同对案件的处理也产生了一定的影响。法院在认定居间服务费的承担问题上，依据居间服务合同的约定以及H公司的实际服务情况进行了酌定。这提醒我们在处理房屋买卖合同纠纷时，不能忽视居间服务合同的作用。居间服务合同的条款可能会对买卖双方的权利义务产生重要影响，律师在处理此类案件时，需要对居间服务合同进行全面审查，明确各方的责任和义务。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

被告赵某权签订土地续租合同后预付租金2400万元。被告在明知租赁土地面临拆迁、合同可能无法完整履行的情况下，用原告预付租金购买北京市东城区一号不动产，并于2013年3月11日将该不动产过户至第三人名下。后G公司与赵某权的租赁合同纠纷经法院判决解除，赵某权需返还部分租金，但在执行过程中赵某权无其他可执行财产。G公司认为赵某权将涉案房产过户给第三人的行为属于无偿转让财产、故意逃避债务，应予以撤销，遂提起诉讼。二、原告诉讼请求请求判令撤销被告向第三人赠与（出卖）坐落于北京市东城区一号不动产的民事行为。三、被告辩称被告赵某权辩称，同意原告的诉讼请求。四、第三人述称第三人赵某茹不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告对被告的债权成立于2019年4月10日，晚于房屋过户行为，不具备债权人撤销权的成立条件，原告不具有债权人身份；2.即使不考虑原告是否具有债权人身份，因房屋过户行为已超过五年法定除斥期间，债权人享有的撤销权已消灭；3.原告未提供证据证明涉案房屋购房款项来源于原告预付租金，且另案查明事实与被告口述不符，原告不具有提起债权人撤销权的资格；4.原、被告租赁合同正常履行8年，被告应获租金足以覆盖涉案房屋购房款，且被告有多种收入来源，赠与行为不会给原告债权带来损害；5.涉案房屋系被告、第三人等共同出资为第三人购买，并非逃避债务而赠与。五、法院查明1.2010年4月30日，H公司出具限期拆除通知。2.2010年11月15日，G公司与赵某权签订土地续租合同，G公司支付租金2400万元。3.2011年4月9日，被告订立购买涉案房屋的合同。2013年3月11日，涉案房屋登记为第三人单独所有。4.2011年6月政府同意H公司延期搬迁。5.2019年12月23日，法院判决赵某权与赵某茹之间的赠与合同关系真实有效并已履行完毕。6.2018年12月21日，石家庄市长安区法院判决续租合同解除，赵某权返还G公司已支付租金1440万元。2019年4月10日，石家庄市中级人民法院维持原判。7.判决生效后，赵某权未履行义务，G公司申请强制执行，法院以赵某权名下汽车未实际控制无法处置及未发现其他可供执行财产为由终结本次执行程序。8.G公司提起多起诉讼均被驳回。9.第三人提交被告借记卡账户历史明细等证据，以证明被告有多种收入来源。六、裁判结果驳回原告G公司的全部诉讼请求。七、房产律师点评债权人撤销权是指债务人不当处分自己财产或权利影响债权人债权实现时，债权人可诉至法院请求撤销债务人相关行为的权利。本案争议焦点有二：1.原告的主张是否符合撤销权的要件及原告能否撤销债权成立之前被告的不当处分行为。债权人对债务人无偿处分行为行使撤销权的条件为债务人实施了处分财产的积极行为或放弃债权等消极行为，且债务人的行为须有害于债权。本案中，北京市第二中级人民法院判决书认定被告2013年3月将涉案房屋转让给第三人的行为系赠与法律关系，证明被告实施了无偿处分行为。且被告在已知土地面临拆迁、合同无法完整履行的情况下转让涉案房屋，未举证证明其在转让时或法庭辩论终结时具有充分清偿能力，故被告转让涉案房屋的行为损害了原告享有的债权。综上，原告的主张符合撤销权的要件。关于债权人能否撤销债权成立之前债务人的不当处分行为，法律未规定债权人只能撤销债权成立之后债务人的不当处分行为，故债权人能够撤销债权成立之前债务人的不当处分行为，本案中原告能够就被告与第三人进行房屋过户的民事行为行使撤销权。2.本案是否超过撤销权的行使期限。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，被告将涉案房屋过户给第三人的行为发生于2013年3月，法院收到起诉状的日期为2021年3月2日，已经超过五年。虽然原告主张的债权人撤销权成立，但其自被告转让涉案房屋之日起五年内未行使撤销权，无论该过户行为的性质是赠与还是买卖，该撤销权已消灭。故对原告的诉讼请求，法院不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

过债权受让取得对陈某杰的债权，北京市通州区人民法院判决陈某杰、陈某康给付梁某贤本金451.8061万元及利息、违约金。梁某贤发现陈某杰与赵某芳在2019年7月16日签署离婚协议书，将夫妻共同共有的位于河北一号房屋全部分割给赵某芳，陈某杰放弃该房产权益份额。梁某贤认为二人此行为属恶意通谋的虚伪行为，应为无效，遂诉至法院。二、原告诉讼请求1.确认陈某杰与赵某芳将作为夫妻共同财产的位于河北一号房屋分割给赵某芳的行为无效；2.由陈某杰、赵某芳承担诉讼费用。三、被告辩称1.陈某杰辩称：涉案房屋是赵某芳在其不知情的情况下购买。梁某贤起诉主张为臆想，夫妻共同财产与梁某贤债权受损无关。以判决书出具时间确认梁某贤成为债权人时间，离婚时梁某贤并非债权人。夫妻共同财产不等同于夫妻共同债务，梁某贤无权取得夫妻共同财产。2.赵某芳辩称：梁某贤与离婚协议书无关联，无权主张房屋权利。离婚时对财产处分不影响梁某贤主张债权，若为夫妻共同债务应另行诉讼确定。离婚是真实意思表示，不存在恶意串通、虚假情形。涉案房屋购买、还贷、提前清偿贷款均由赵某芳完成。对陈某杰债务不知情，离婚协议书无债务记载。与陈某杰长期分居、经济独立，无恶意串通基础。离婚时间早于法院判决确认梁某贤是债权人的时间。四、法院查明1.梁某贤对陈某杰享有债权情况：梁某贤受让债权人对北京R公司的债权，提起股东损害公司债权人利益责任纠纷诉讼。北京市通州区人民法院2020年6月4日判决陈某康、陈某杰对北京R公司债务未履行部分承担赔偿责任，给付梁某贤本金451.8061万元、利息及违约金30万元。后梁某贤申请执行，2021年3月1日，法院裁定终结本次执行程序。2.陈某杰与赵某芳婚姻情况：2019年7月16日，陈某杰与赵某芳离婚，离婚协议书约定2001年7月16日登记结婚，育有一女，涉案房产归赵某芳所有，购房借款、贷款及还款由赵某芳自行承担，夫妻关系存续期间无共同债务。赵某芳主张与陈某杰多年分居，并提交社区居民委员会出具的证明信。3.涉案房屋相关情况：2015年12月7日，赵某芳与出卖人E公司签订商品房买卖合同，购买一号房，总金额622761元，贷款方式付款。2021年4月15日，赵某芳提前一次性还房贷351994.65元，并取得涉案房屋房产证。赵某芳主张提前偿还房贷款项来自其母亲张某娟及姐姐赵某蓉借款，并提交相关转账及取款凭证。五、裁判结果驳回梁某贤的诉讼请求。六、房产律师点评本案争议焦点为陈某杰、赵某芳在离婚协议书中约定涉案房产由赵某芳所有是否构成恶意串通。根据查明事实，陈某杰与赵某芳离婚时间晚于法院受理梁某贤案件时间，但早于开庭及作出判决时间，且赵某芳对离婚时间选择给出合理解释。另，根据居委会证明信，赵某芳未居住在陈某杰所在地。赵某芳购买涉案房屋及后续偿还贷款均为个人单独完成，其主张母亲、姐姐借款时间及金额与还清房贷时间及金额基本吻合，且无证据显示陈某杰参与此事。因此，法院不足以认定赵某芳与陈某杰离婚时对陈某杰对梁某贤的债务知情，也不足以证明二人存在恶意串通虚假离婚的情形，梁某贤诉请证据不足，法院不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！