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我想买一套没有房产证的楼房，这个房屋 转让协议怎么写啊？怎样做才能避免以后出现纠纷？谢谢

房产纠纷 2018-09-05 19:45 人浏览

共3位律师解答

一、转让抵押房屋合同是否有效　　
(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件　　总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。　　
(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记　　被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”　　
二、买到抵押房如何避免风险　　
(一)抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效　　根据《担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。　　
(二)开发商故意隐瞒抵押状况，购房者可申请赔偿　　开发商在向应女士出售抵押商品房时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人，因而其转让行为是无效行为。也就是说，与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。因此，银行作为抵押权人，在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下，有权依照法律相关规定实现抵押权。　　此时，购房者可以根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条追究开发商的相关责任。该解释规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”消费者可以向法院起诉开发商返还自己已付的购房款、房款利息、装修费用等，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房产纠纷律师团队
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2018-09-05 19:21

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根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

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2018-09-05 19:29

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一、房屋产权纠纷怎么避免　　
(一)二手房产权　　购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。再有，有些单位在向职工售房时，为了维护单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。　　
(二)按揭贷款的产权　　抵押贷款购房，要把房地产权证抵押在银行，把借款全部偿还后，才能从银行取回产权证。所以，有的购房居民便不太在意，其实，这种想法是不正确的。房地产权证是房屋所有者合法拥有的房屋凭证。在房地产交易中，是否拥有房地产权证，是能否进行房地产交易的必要前提条件。合法的房屋所有者可以对房屋行使占用、使用、处置的权利。虽然购房贷款后产权证抵押在银行，但你还是有一份房产他项权证，如果你想在贷款期间处置贷款所买的商品房，只要与银行协调好，还是可以对你的房屋进行一定的处置。　　
(三)期房产权　　开发商为了顺利推销预售房屋，往往在预售合同中承诺为购房者办理房产证事宜，以此保证购房者能够在房屋交付时取得房屋的合法所有权。实践中，开发商只有凭合法取得的土地使用权证书才能向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，并由此取得房屋所有权证书。而土地使用权证书的获得需要经过一定的审批手续，并且开发商需要交纳一定的土地使用出让金。一些开发商由于某些原因未能取得土地使用权证书，但该开发商却已对尚未动工兴建的房屋进行了预售。等到房屋交付日，开发商仍未取得土地使用权证，自然也无法办理房屋的所有权证，因而更不可能为购房者办证。　　避免此类风险的办法就是在签订合同之前，尽可能对开发商的资信进行调查，注意查验开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证及商品预售许可证，在可能的情况下，对预售房屋做实地考察。　　
二、房产纠纷怎样维权　　
1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径　　针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。　　
2、求助于消费者协会商品房购销产生争议　　解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。　　
3、向政府主管部门申请申请调解处理　　针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。　　
4、向仲裁委员会申请仲裁　　房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。　　
5、通过法院司法途径　　购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。小贴士：购房者在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而不要引起讼争。

法律快车咨询顾问

2018-09-05 19:45

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