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我于2004/03月底在上述公司通过签定《商品房定购书》的形式定得该公司开发的“彩色奥邻”楼盘A10-1商品房一套；并且约定为签定之日起30日内办理好相关商品房销售手续；但该公司以种种理由拖延至今才告诉我们该楼盘至今未取得“商品房预售许可证”且是“划拨土地还建房”。预计在2005/09/30才可以办理好相关手续。

房产纠纷 2018-09-06 04:02 人浏览

共3位律师解答

一、商品房预售许可证的办理
办事流程申请——受理——初审——审核——发证——公示
1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请书；

2、受理：市场股出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料；

3、初审：市场股初审开发企业提交的资料；

4、审核：分管领导审核后做出决定，并送达当事人，对不予许可的说明理由并告知权利；

5、发证：由主要领导签发后送达；

6、公示。
申报材料
1、申请书；

2、土地使用权证；

3、开发企业《营业执照》和《资质证书》；

4、投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例；

5、工程施工合同及关于施工进度的说明；

6、商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；

7、商品房预售款监管协议；

8、物业管理合同。
二、商品房预售合同备案
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县房产局办理登记备案手续。
办事流程：受理——审核——登记备案
申报材料：商品房买卖合同

平台法律顾问团队
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2018-09-06 03:42

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（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：

1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

2.持有建设工程许可证。

3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：

1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；

2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

3.取得商品房的建设工程规划许可证；

4.取得商品房的建设工程施工许可证；

5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；

6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；

8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

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2018-09-06 03:44

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《商品房销售许可证》内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
　　看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。
一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门;一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
　　看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。
置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。
　　销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三年心里有点不踏实吧。
　　此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。

法律快车咨询顾问

2018-09-06 04:02

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