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请问我六月份购买一套口头承诺所有证件齐全但是他们不统一办理贷款的楼房，交房款22万多。但是我交款后自己办理公积金贷款时知道他们无土地证，无法贷款，我要求退房退款，后经开发商的朋友协调，7月初开发商口头承诺退房退款，但是至今没给我钱，我也没证据证明他们说的话，但是买卖合同在我这里。他们也的确拿不出土地证。购房合同只写明他们给统一办理房产证。本来是想退款后马上买别的房子，但是房价升的这么快，耽误我买房子了我也很生气。合同约定12月30号交房，假如我不退房了到期交房后没土地证只给我们办理小产权房产证该怎么做？假如这套房子在答应我退房后卖了的话，又不给我房款和半年利息怎么办？假如现在我因为他们的拖欠房款不退房了，要求要这套房子，而他们又卖掉了我该怎么去做呢？走法律渠道我大约负担多少钱打官司？大约多久会拿到我该得的钱和利息或者是办好土地证的房子？这类官司容易打吗？（我的要求是要么给我办好土地证的房子，要么给我全额房款和半年的房款的贷款利息）请留言。谢谢。

房产纠纷 2018-09-06 19:36 人浏览

共3位律师解答

当商品房面积的误差在3%以内，购房者是不能要求退房的，可以根据合同上约定的每平方米的房屋价格，多退少补。如果面积误差超过3%，购房者可以选择退房，也可以选择不退房。　　经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。　　当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
(一)申请产权初始登记的房屋;
(二)自然状况发生变化的房屋;
(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。　　
二、商品房验收时发现房屋面积不符怎么办　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　
(一)商品房面积差在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;　　
(二)商品房面积差超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

房产纠纷律师团队
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2018-09-06 19:16

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所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。你购买小产权房也即是乡产权，存在一定的安全隐患，建议你慎重考虑，风险由以下几项，供你参考：
1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分还没有明确的处置和管理办法。以上解答希望对你有所帮助，如满意，请采纳！

法律快车咨询顾问

2018-09-06 19:20

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1、首先，购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。　
2、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。　
3、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。
4、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。　
5、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

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2018-09-06 19:36

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