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律师, 你好!我想咨询一下关于目前我所接触一个房产交易事件:3月31日我和买家通过中介签订了三方房屋买卖合同, 买家给了我们1W定金,然后买家也在积极办理贷款,银行已经把同意贷款书签署下来了,就等买家给我们余下的四万订金去银行赎契,但是买家突然告诉我们说没有一年的社保无法继续交易.买家是广州户口,我们的房在顺德碧桂园.听到这个消息,我很郁闷,因为我以为我们房子已经可以顺利卖出去了,就把家里的家电家私都卖了,工作也辞掉了,准备回老家发展,在签了合同之后,我就马上回老家看了一套房子,交了一部分钱,等这个房子卖了就去交另外一部分钱.现在这样,我很纠结.后来我了解到,原来买家和中介当时就已经知道政策有规定必须有佛山社保一年或者纳税证明才能买这边的房,但是中介告诉买家说这是小问题可以搞掂.但是我做为卖方不了解这个事情,我想如果我当时知道她没有资格买,那么我也不会和她签合同了,免得浪费我的时间,因为当时还有其他意向的人想买我的房子.现在我遇到了这种问题,我需要重新放盘,我不知道什么时候能卖出去,也不知道价格会不会下跌,而我已经准备好离开这里了,这样下来我所有计划都耽误了,那边又等着这个钱交首付.我想请问我可以要求买家给我违约金吗?合同上有写如果买家违约需要给总房价10%的违约金.请问该如何操作?非常感谢律师的指点!

房产纠纷 2018-09-06 22:51 人浏览

共3位律师解答

定金罚则具体内容
给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
依照担保法第89条之规定，定金的法律效力表现在两方面：
1、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。
2、在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。
在司法实践中，支付定金的一方虽以货款、预付款、保证金、留置金、担保金、押金、订金等名义支付，但支付的数额、时间与定金合同约定的权利和义务一致的，不影响定金合同的效力。

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2018-09-06 22:31

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1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
5、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

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2018-09-06 22:33

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二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司就会各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，给买卖双方都带来很大不便。
一旦遇到中介关门、倒闭，将是件非常危险的事情。此类情形二手房买卖双方的资金将很难收回。

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2018-09-06 22:51

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